เทคนิคขายบ้านขายที่ดินอย่างไรให้ทันใจและได้ราคา

ปัญหาสำคัญของการลงทุนในบ้านและที่ดิน คงหนีไม่พ้นปัญหาเรื่องการขาดสภาพคล่อง เนื่องจากการขายบ้านแต่ละครั้ง ทำได้ยากมาก ต้องอดทน ต้องรอคอย และต้องใช้ความพยายามอย่างมาก บางคนใช้เวลาเป็นปี ก็ยังขายไม่ได้ ก็มีปรากฏให้เห็นอยู่บ่อย ๆ ที่จริงแล้ว สถานการณ์ที่บ้านและที่ดินขายยากนั้น กลับไม่ใช่ภาวะปกติที่เกิดขึ้นเสมอกับการขายบ้านและขายที่ดินตามที่คนส่วนใหญ่เข้าใจกัน แต่มันคือปัญหาที่ชี้ให้เห็นถึงความบกพร่องส่วนตัวของผู้ขายบ้านเป็นสำคัญ โดยเฉพาะในประเด็นการขาดเทคนิคและวิธีการขายที่เหมาะสมและดีพอนั่นเอง ในต่างประเทศแล้ว การขายบ้านอย่างรวดเร็ว และได้ราคาดี เป็นศาสตร์แขนงหนึ่งที่สามารถเรียนรู้และฝึกปฏิบัติกันได้ เพียงทว่าต้องมีความเข้าใจ และดำเนินการอย่างระมัดระวังเท่านั้น คนผู้นั้นก็จะสามารถขายบ้านได้อย่างรวดเร็วทันใจได้อย่างน่าประหลาดใจ โดยไม่ใช่ขายบ้านได้รวดเร็วแต่เพียงอย่างเดียวเท่านั้น ยังเป็นการขายที่ได้ราคาในระดับที่น่าพอใจด้วย


ทั้งนี้ เทคนิคการขายบ้าน ที่จะนำเสนอต่อไปนี้ จัดเป็นเคล็ดลับที่มีความน่าสนใจมาก เพราะได้รับการพิสูจน์แล้วว่า สามารถปฏิบัติได้จริง ขนาดรับประกันผลสำเร็จได้ภายในระยะเวลาไม่ถึง 3 เดือนเท่านั้น ซึ่งมีเคล็ดลับ วิธีการ ที่เป็นลำดับขั้นตอนสำหรับนำไปปฏิบัติดังต่อไปนี้

ขั้นตอนที่ 1 ทำความสะอาด ทาสี และซ่อมแซม

เป็นขั้นตอนสำคัญอันดับแรก ที่จะต้องมีการดำเนินการ ก่อนการขายบ้านเสมอ วัตถุประสงค์ของการดำเนินการ ก็เพื่อเป็นการปรับปรุง ตกแต่งภาพลักษณ์ของบ้านให้มีความน่าสนใจและดึงดูดใจมากขึ้น เพื่อให้บ้านพร้อมสำหรับการนำเสนอออกขายนั่นเอง
ปกติไม่ว่าใครก็ตาม ล้วนชอบบ้านที่แลดูใหม่ สดใส และมีชีวิตชีวา ดังนั้นหากเราสามารถทำให้บ้านสนองตอบความชื่นชอบของคนทั่วไปได้ ก็จะเท่ากับเป็นการขยายโอกาสในการขายบ้านให้เพิ่มมากขึ้นได้เป็นอย่างดี ข้อผิดพลาดประการหนึ่ง ซึ่งมักเกิดขึ้นในช่วงการขายบ้านเสมอ คือ คนส่วนใหญ่จะลังเลใจในการที่จะต้องเสียเวลา และเงินทองในการซ่อมแซมบ้าน ทาสี และทำความสะอาดบ้าน จึงทำให้การขายบ้านเหล่านั้นต้องล้มเหลวลงตั้งแต่เริ่มต้นไปอย่างน่าเสียดาย โดยทั่วไปแล้ว จุดบกพร่องเล็ก ๆ น้อย ๆในความรู้สึกของเจ้าของบ้าน มักกลายเป็นจุดบกพร่องที่มีนัยสำคัญ ในสายตาของผู้ซื้อเสมอ อาทิ รอยรั่วของก็อกน้ำ ปูนฉาบผนังที่แตกร้าว ประตูบ้านที่ส่งเสียงดัง สีที่กะเทาะ คราบสกปรกในบ้าน และคราบน้ำมันในครัว เป็นต้น ขอให้ท่านลองเปลี่ยนความคิด หันมาให้ความสำคัญกับจุดเล็กจุดน้อยเหล่านี้ดู ท่านจะพบว่า สิ่งเหล่านี้จะช่วยให้การขายบ้านของท่านทำได้ง่ายขึ้นอย่างไม่น่าเชื่อขอให้ท่านระลึกไว้เสมอว่า แม้การซ่อมแซมตกแต่งเหล่านี้ จะมีต้นทุนในการดำเนินการอยู่บ้าง แต่หากละเลยไม่ทำแล้ว จะทำให้ราคาขายบ้านของท่าน ลดลงได้มากกว่า 2 เท่า ของต้นทุนที่ต้องเสียไป ยังไม่รวมต้นทุนค่าเสียโอกาสที่จะเกิดขึ้นจากการที่บ้านขายไม่ออกอีก ไม่รู้เท่าไหร่

ขั้นตอนที่ 2 ประเมินราคาบ้าน

เมื่อได้ปรับปรุง เปลี่ยนแปลงบ้านให้กลายเป็นสินค้าที่ต้องตาต้องใจของผู้พบเห็นได้แล้ว ขั้นตอนสำคัญต่อมา ก็คือการกำหนดราคาขายบ้านให้เหมาะสมแม้บ้านของท่านจะมีคุณสมบัติที่ดีเด่นเพียงใดก็ตาม แต่การขายบ้าน จะสำเร็จหรือไม่ ยังขึ้นอยู่กับการกำหนดราคาขายเป็นสำคัญ ถ้าราคากำหนดไว้ต่ำเกินไป แม้จะช่วยให้สามารถขายบ้านได้เร็ว แต่ท่านก็จะสูญเสียรายได้ส่วนที่ท่านพึงได้รับไป แต่หากตั้งราคาขายสูงเกินไป ผลที่ตามมาก็จะทำให้บ้านขายไม่ออกซักที ดังนั้นจุดที่เหมาะสมที่สุด ก็คือจะต้องตั้งราคาขายให้สอดคล้องกับราคาตลาดที่แท้จริงของบ้าน จึงจะดีพูดง่าย ๆ ก็คือราคาตลาดแท้จริง มีความจำเป็นมากต่อการใช้ตั้งราคาขายบ้าน ดังนั้นขั้นตอนสำคัญในการขายบ้านอีกขั้นตอนหนึ่งที่ต้องทำ ก็คือการจ้างผู้ประเมินราคามืออาชีพที่มีความน่าเชื่อถือ มาช่วยประเมินหาราคาตลาดแท้จริงให้กับผู้ขายบ้าน เพื่อนำมาใช้ตั้งราคาขายที่เหมาะสมต่อไปผู้ขายบ้าน ยังสามารถใช้รายงานการประเมินราคาที่ได้จากผู้ประเมินราคา นำมาใช้อ้างอิงประกอบการขายบ้านได้เป็นอย่างดี ซึ่งจะช่วยให้ท่านมีความมั่นใจในการขายบ้านเพิ่มขึ้นได้อย่างน่าประหลาดใจ เพราะสามารถลดการโต้แย้งในเรื่องราคาขาย ฝั่งผู้ซื้อ ก็มั่นใจว่าตัวเองไม่ได้ซื้อบ้านแพงเกินไป ส่วนในฝั่งผู้ขาย ก็ไม่ต้องเป็นกังวลว่าจะขายบ้านราคาถูกเกินไปคนมักมองข้ามความสำคัญ ของการประเมินราคา จึงเกิดข้อผิดพลาดในการกำหนดราคาขายบ้านขึ้นเสมอ ดังนั้นอย่าลังเลใจที่จะจ้างมืออาชีพมาประเมินราคาบ้านให้ เพราะค่าใช้จ่าย เพื่อการดำเนินการ จัดว่าถูกมากเมื่อเทียบกับประโยชน์ที่ได้รับ จะเห็นได้จากบ้านราคาหลักล้าน แต่ค่าใช้จ่ายในการประเมินราคาจะอยู่ในระดับเพียงแค่หลักพันเท่านั้นเอง

ขั้นตอนที่ 3 ช่วยหาแหล่งสนับสนุนการเงินให้ลูกค้าแต่เนิ่นๆ

การขายบ้านแตกต่างจากการขายสินค้าชนิดอื่น ตรงที่การขายสินค้าทั่วไป ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขเพียงแค่สองอย่างคือสินค้าต้องดี และราคาสมเหตุสมผล แต่สำหรับบ้านแล้ว เงื่อนไขเพียงสองอย่างข้างต้น กลับไม่เพียงพอที่จะทำให้การซื้อขายบ้านเกิดขึ้นได้ เพราะการซื้อขายบ้าน ส่วนใหญ่ ยังต้องพึงตัวกลางที่เป็นสถาบันการเงิน มาช่วยสนับสนุนเงินทุนให้กับผู้ซื้อ เพื่อทำให้การซื้อขายเกิดขึ้นได้โดยทั่วไปแล้ว เงื่อนไขทางการเงิน ที่เป็นตัวกำหนดความเป็นไปได้ในการซื้อขายบ้านมีอยู่ 2 เรื่องด้วยกัน คือ เรื่องแรก เกี่ยวข้องกับเงินดาวน์ว่าจะต้องจ่ายมากน้อยแค่ไหน และเรื่องที่สองเกี่ยวข้องกับจำนวนเงินผ่อนชำระรายเดือน ถ้าเงื่อนไขทั้งสองเรื่อง สอดคล้อง และเหมาะสมกับสถานภาพของผู้ซื้อเมื่อไหร่ โอกาสขายบ้านก็จะเปิดกว้างขึ้น ในทางตรงกันข้ามหากไม่สอดคล้อง ก็เท่ากับเป็นการปิดโอกาสการขาย ให้หยุดชะงักลงในขั้นตอนนี้อย่างน่าเสียดายกลยุทธ์การขยายโอกาสการขายบ้านให้กว้างขึ้น จึงสามารถทำได้โดยการลดเงินดาวน์ และยืดระยะเวลาการกู้ยืมเงินให้ยาวนานขึ้น ซึ่งจะต้องอาศัยการติดต่อ เจรจาต่อรองเงื่อนไข กับ สถาบันการเงินหลาย ๆ แห่ง ยกตัวอย่างเงื่อนไขการกู้ยืมอันหนึ่ง ที่จัดว่าเกื้อหนุนให้การขายบ้านมีความคล่องตัวมาก ก็คือเงื่อนไขการขายบ้านแบบไม่มีเงินดาวน์ และกู้ยืมได้ยาวนานถึง 30 ปี ซึ่งจะช่วยให้ภาระการผ่อนชำระรายเดือนลดต่ำลงได้มากที่สุดขอให้ระลึกไว้เสมอว่า มีผู้ซื้อบ้านน้อยมาก ที่มีความรู้และความเข้าใจในเรื่องเงินกู้ซื้อบ้าน ดังนั้นหากต้องการให้โอกาสการขายบ้านมีมากขึ้น ท่านจำเป็นต้องเข้าไปช่วยเหลือผู้ซื้อในเรื่องเหล่านี้ และให้ความกระจ่างกับลูกค้าว่าควรกู้ยืมเงินกับสถาบันการเงินใดดี เงินดาวน์ และ เงินผ่อนชำระรายเดือน ต้องจ่ายเท่าไร คุณสมบัติของผู้ขอกู้ยืมเป็นอย่างไร อัตราดอกเบี้ยเท่ากับเท่าไร

ขั้นตอนที่ 4 ปรึกษาและขอคำแนะนำจากนักกฎหมาย

ขั้นตอนนี้มีความสำคัญ เนื่องจากจำนวนเงินในการซื้อขายบ้านสูงมาก และขั้นตอนการดำเนินการกว่าจะได้เงินค่าขายบ้านจากลูกค้า ล้วนเกี่ยวข้องกับการดำเนินการตามกฎหมายทั้งสิ้น ดังนั้น เพื่อช่วยให้การซื้อขายเป็นไปอย่างรัดกุม จะต้องมีที่ปรึกษา หรือขอคำแนะนำจากนักกฎหมายทุกครั้งก่อนจะดำเนินการในเรื่องเหล่านี้ ซึ่งนักกฎหมายในที่นี้อาจหมายถึงเพื่อนหรือคนรู้จักที่มีความรู้ทางกฎหมาย ก็ได้เคล็ดลับสำคัญในเรื่องนี้ก็คือ ทุกครั้งที่มีการทำสัญญาต่าง ๆ ระหว่างท่านกับผู้ซื้อ จะต้องทำอย่างเป็นทางการหรือเป็นกิจจะลักษณะ และมีผู้รู้ทางกฎหมายอยู่ด้วยเสมอ เพราะนอกจากจะเป็นวิธีที่ช่วยลดความเสี่ยงให้กับตัวท่านได้ทางหนึ่งแล้ว ยังช่วยให้การซื้อขายมีความน่าเชื่อถือในสายตาผู้ซื้อได้ด้วย

ขั้นตอนที่ 5 จัดเตรียมสัญญาการซื้อขายบ้านไว้ให้พร้อม

ทุกครั้งที่ท่านวางแผนจะขายบ้าน ท่านจะต้องมีการจัดเตรียมสัญญาและใบเสร็จต่าง ๆ ที่จำเป็นไว้ให้พร้อม เมื่อไรก็ตาม มีความจำเป็นต้องทำสัญญากัน จะได้สามารถกระทำได้เลยในทันที ไม่ต้องเสียเวลาในการจัดหา

ขั้นตอนที่ 6 กระตุ้นการขาย

ขั้นตอนนี้จะเกี่ยวข้องกันการลงโฆษณาขายบ้านในสื่อต่างๆ เพื่อกระตุ้นให้เกิดการขายบ้านขึ้น ต้องเน้นเลือกสื่อที่เข้าถึงกลุ่มของผู้ซื้อบ้านจริงๆ และควรพุ่งเป้าโฆษณา ไปยังบริษัทขนาดใหญ่ที่อยู่ใกล้บ้าน เพื่อจับลูกค้ากลุ่มพนักงานใหม่ และกำลังหาบ้านอยู่อาศัยเป็นของตนเองอยู่สำหรับเคล็ดลับการโฆษณาขายบ้านในหนังสือพิมพ์รายวัน ที่มีประสิทธิภาพวิธีหนึ่ง ก็คือ เลือกลงโฆษณาเฉพาะในช่วงวันเสาร์อาทิตย์ เท่านั้น และนัดเปิดบ้านให้ลูกค้าดูเฉพาะในช่วงบ่ายโมงถึงห้าโมงเย็นวันอาทิตย์ กลยุทธ์นี้นอกจากจะช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายแล้ว ยังเป็นการบริหารเวลามีประสิทธิภาพด้วย

ขั้นตอนที่ 7 ทำการขายบ้าน

ในวันที่นัดลูกค้าเพื่อเปิดให้ดูบ้าน เทคนิคการปิดการขายที่มีประสิทธิภาพอันหนึ่ง ก็คือจัดทำสรุปสาระสำคัญของบ้านที่ขาย ในกระดาษแผ่นเดียว แจกให้กับลูกค้าที่มาดูบ้านทุกราย เพื่อเป็นการเน้น และตอกย้ำจุดน่าสนใจของบ้านให้กับลูกค้า ขอให้ระลึกไว้เสมอว่าช่วงบ่ายวันอาทิตย์เป็นช่วงเวลาทองในการทำธุรกิจของท่าน ดังนั้นจึงมีความจำเป็นต้องบริหารเวลาให้มีประสิทธิภาพมากที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ และจงอย่าเสียเวลากับเรื่องไม่เป็นเรื่อง ที่ไม่เกี่ยวข้องกับการขายบ้านเป็นอันขาดโปรดระลึกไว้เสมอว่า การขายบ้านด้วยตัวเอง หากทำได้แล้ว นอกจากจะช่วยให้ได้เงินจากการขายอย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วยแล้ว ตัวท่านเองยังได้รับความภาคภูมิใจเป็นของแถมอีกต่างหาก ท้ายนี้ขอให้ผู้อ่านโชคดีในการขายบ้านของท่านนะคะ