การถมดิน หรือ ถมที่ดินควรทำอย่างไร ?

ระดับดินที่เหมาะสม ก่อนที่จะทำการสร้างบ้าน หรือสิ่งก่อสร้างใดๆ เจ้าของเทบทุกรายจะต้องเกิดคำถามว่าระดับดินของบ้านหรือโครงการนั้นจะเอาสูงแค่ไหนการที่จะตอบปัญหาข้อนี้ควรจะดูปัจจัยต่างๆอย่างเช่น

 
บริเวณพื้นที่นั้น มีน้ำท่วมหรือเปล่า ท่วมสูงแค่ไหน อาจจะต้องสอบถามจากผู้คนแถวๆนั้น หรือถ้าสามารถดูร่องรอยน้ำท่วมที่อยู่ตามสิ่งก่อสร้างต่างๆได้ก็ยิ่งดีค่ะ  

ระดับท่อระบายน้ำและบ่อพักสูงแต่ไหน ระดับน้ำในระบบท่อระบายน้ำในพื้นที่นั้นอยู่ที่ระดับไหน สามารถสอบถามได้จากหน่วยงานราชการที่รับผิดชอบอยู่ หากระดับที่คุณต้องการถมอยู่ค่อนข้างสูงก็ไม่เป็นไรจะไม่มีปัญหาเรื่องการ ระบายน้ำ แต่ถ้าระดับของคุณค่อนข้างต่ำกว่าพื้นที่ข้างเคียง(ไม่ควร แต่จะด้วยเหตุจำเป็นใดๆก็ตาม) ควรจะเชคตัวนี้ด้วยค่ะเพื่อให้แน่ใจว่าน้ำในบ้านเราสามารถระบายออกสู่ระบบ ระบายน้ำสาธารณะได้

ระดับถนนหน้าบ้าน และระดับดินพื้นที่ข้างเคียง ปัจจุบันมีการถมยกระดับถนนกันมาก แข่งกันถมทั้งถนน ทั้งเพื่อนบ้าน ถ้าสามารถให้ระดับดินของเราใกล้เคียงกับพื้นที่รอบๆก็น่าจะดีค่ะทั้งในแง่ความปลอดภัยของโครงสร้างรั้ว การระบายน้ำ ฯลฯ
การกำหนดระดับดินถมควรดูปัจจัยรอบๆด้าน ถมสูงหน่อยได้เปรียบ แต่ค่าถมและค่ากำแพงกันดินจะแพงขึ้นตามระดับค่ะ

ทำไมต้องใช้ลูกรัง ?
ดินลูกรังสามารถบดอัดได้ดี เมื่อบดอัดแล้วจะแน่นแข็ง เหมาะแก่การถมเพื่อทำผิวถนนคอนกรีต แต่ไม่เหมาะที่จะใช้ทำสวน ในการถมที่ปลูกบ้านอาจจะแบ่งโซนเป็นดินลูกรังเฉพาะส่วนถนนก็ได้ค่ะ  

ถมดินก่อสร้างบ้าน หรือ ถมทีหลังก็ดี การถมดินก่อนสร้างบ้านเครื่องจักรจะทำงานได้ง่าย อีกทั้งดินที่ถมทิ้งไว้จะยุบตัวไปบางส่วนขณะทำการก่อสร้าง เมื่อท่านสร้างบ้านเสร็จแล้วค่อยปรับระดับหน้าดิน และบดอัดดินทำถนนอีกครั้ง ดินจะยุบตัวอีกหลังจากนั้นไม่มากแล้วค่ะ 

ถมดินอย่างไรไม่ให้ทรุด (สำหรับดินบริเวณทั่วไป หรือ จัดสวน) ?
เรื่องการทรุดตัวของดินเกิดจากหลายสาเหตุคือ

1. ดิน ที่นำมาถมที่ดินเมื่อถูกขุดและขนย้ายแล้วนำมาถม เนื่อดินจะไม่แน่นมีโพรงอยู่ข้างใน เมื่อถมทิ้งไว้สักหลายๆเดือนดินจะค่อยๆยุบตัวโดยที่โพรงอากาศข้างในจะถูก น้ำหนักดินกดเอาเนื้อดินเข้ามาแทนที่ ทางแก้ ใช้รถแบคโฮ รถบรรทุกดินหรือรถแทรกเตอร์ วิ่งบดไปบดมาเป็นชั้นๆละ 30-50 เซนติเมตร จะทำให้โพรงเหล่านี้ยุบลงไปได้มาก กรณีของถนนต้องใช้เสปกสำหรับทำถนนซึ่งยุ่งยากทีเดียว ดินเดิมเมื่อถูกน้ำหนักดินถมที่ดินกดลงมาก็จะยุบตัว ยุบมากยุบน้อยขึ้นอยู่กับสภาพดินเดิมว่ามีความแน่นเพียงใด เช่นดินเดิมที่เคยใช้เป็นลานจอดรถมานานและมีรถเข้าออกจอดอยู่เสมอก็จะทรุด น้อย ดินเดิมที่เป็นท้องนาหรือที่ต่ำขังน้ำดินอุ้มน้ำไว้มากจะทรุดตัวมาก ไม่มีทางแก้ค่ะ ดินจะทรุดไปตามธรรมชาติ แต่ไม่นานอาการนี้จะหยุดไปเอง
2. ดิน ทรุดจากการสูบน้ำบาดาลในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล อันนี้ก็ไม่มีทางแก้เช่นกัน ต้องทรุดลงไปเรื่อยๆอยู่แล้ว อาการนี้ไม่หยุด (ยกเว้นจะหยุดสูบน้ำบาดาลอาการก็จะค่อยๆช้าลง)
3. อินทรีย์ วัตถุผิวดิน เช่นบริเวณน้ำขังจะมีขี้เลนซึ่งเป็นอินทรีย์วัตถถุจากการเน่าเปื่อยของพืช น้ำ รวมทั้งซากต้นไม้ต่างๆด้วย เมื่อถมดินกลบไปแล้วจะค่อยๆย่อยสลายยุบตัวแล้วดินถมที่อยู่ข้างบนก็จะยุบตัว ตามลงมา ทางแก้ กรณีเป็นที่น้ำขัง ถ้ามีขี้เลนเหลวๆ รวมทั้งพืชน้ำต่างๆ ให้ลอกออกก่อน ถ้าเป็นที่แห้งให้ถางพืชต่างๆรวมทั้งขุดตอไม้ใหญ่ออกด้วย หรืออาจใช้วิธีจุดไฟเผาก็ได้ถ้าสามารถควบคุมการลุกลามของไฟได้ ดินถมบริเวณใดไม่ได้มีการลอกเลน หรือบริเวณที่มีอินทรีย์วัตถุออกอยู่มากเอาออกไม่หมด ก็จะยุบเป็นหลุมๆ

หาก มีการคุมงานรับเหมาถมดินที่ดี ตามวิธีในข้อ 1 และข้อ 4 แล้วดินที่ถมที่ดินจะไม่ยุบมาก ไม่ต้องมาปรับระดับที่หลังอีกที (หรือปรับไม่มาก) ค่ะ
ในการพิจารณาว่า ต้องมีการบดอัด หรือมาตราการป้องกันดีแค่ไหนขึ้นอยู่กับว่าเราต้องใช้พื้นที่บริเวณนั้น อย่างไร เช่นถ้าใช้เป็นถนนคอนกรีตจะต้องมีการบดอัด และกำจัดเศษวัชพืชอย่างดี เนื่องจากการทรุดตัวของดินต่างกันเล็กน้อยก็อาจทำให้ผิวถนนแตกร้าวได้ แต่ถ้าใช้เป็นพื้นที่จัดสวนนั้นเราสามารถปรับระดับดินภายหลังจากที่ทิ้งให้ ดินยุบตัวไปสักปีสองปีแล้ว แต่ก็ควรจะบดอัดบ้างเหมือนกันถ้าเราต้องการสวนที่สวยเรียบในปีแรกๆค่ะ  

ระวังรั้วเอียงด้วยนะจ๊ะ
ธรรมชาติดินนั้นมันไม่ใช่เพียงอยู่นิ่งๆเท่านั้น แต่มันจะมีแรงดันทางด้านข้างด้วย ดินที่ระดับเท่ากันต่างคนต่างดันกันเองกับเพื่อนๆรอบตัวมัน ก็ไม่เป็นไร แต่ดินต่างระดับความสูงที่ถูกกั้นไว้ด้วยกำแพงรั้วนั้น ดินที่สูงกว่าจะมีแรงดันมากกว่าผลักออกไปทางดินที่ต่ำกว่า แรงนี้เองที่กำแพงรั้วจะต้องรับไว้ คุณจึงเอากำแพงรั้วแบบธรรมดามาใช้เป็นกันดินที่ต่างระดับมากๆไม่ได้ค่ะ โครงสร้างกำแพงรั้วต้องออกแบบให้รับแรงดันดินได้โดยไม่เอียง 

ถมดินอย่างไรไม่ให้โดนโก่งราคา
ในการถมดินสำหรับเจ้าของงานนั้นไม่แนะนำให้จ้างรถดินขน และจ้างรถบดเข้ามาเองค่ะ เนื่องจากถ้าไม่คุ้นเคยกับงานแล้วอาจจะโดนโกงได้ง่าย ควรจะจ้างผู้รับเหมาถมดินให้จัดการให้เสร็จ แล้วทีนี้การติดต่อกับผู้รับเหมาถมดิน เราจะรู้ได้อย่างไรว่าราคาควรจะเป็นเท่าไหร่ ตกลงกันตรงไหน

1. เริ่ม ที่การคิดปริมาณดิน ก็คือ กว้างคูณยาวคูณสูง หรือพื้นที่คูณความสูงนั่นเอง ในกรณีที่พื้นที่เดิมไม่สม่ำเสมออาจจะต้องเฉลี่ยระดับ กรณีพื้นที่กว้างๆ มูลค่างานมาก ควรจะจ้างช่างสำรวจหาระดับดินในตำแหน่งต่างๆ แล้วคำณวณปริมาณดินออกมา
2. ราคาต่อหน่วย เมื่อทราบปริมาณดินที่ต้องการแล้วคูณด้วยราคาต่อหน่วยก็จะเป็นราคารวม ราคาต่อหน่วยนี้ต้องสูงกว่าราคาดินจากรถขนดิน เนื้องจากเวลานำดินมาบดอัดแล้วปริมาตรจะยุบตัวลงไป และผู้รับเหมาต้องบวกค่าดำเนินการ กำไรต่างๆด้วย ให้ลองเชคราคาดูกับผู้รับเหมาหลายๆราย ก็จะทำให้เราทราบราคาตลาดค่ะ
3. ข้อ กำหนดในการทำงาน เช่นต้องลอกเลนหรือไม่(น่าจะลอกนะค่ะ) บดอัดทุก 30 ซม หรือ 50 ซม. ซึ่งจะคุมเข้มแค่ไหนขึ้นอยู่กับจุดประสงค์การใช้งานพื้นที่ เช่นพื้นที่ถมทิ้งไว้เฉยๆ หรือใช้จัดสวน ก็ควรมีการบดอัดบ้าง แต่ถ้าเป็นถนนต้องมีการบดอัดและควบคุมคุณภาพอย่างดีไม่งั้นถนนจะแตกร้าวได้ ค่ะ
4. ตอนทำงานควรไปดูบ่อยๆด้วยค่ะ ผู้รับเหมาจะได้ทำตามที่ได้ตกลงกัน
5. ก่อน เริ่มทำการถม ควรมีการทำระดับอ้างอิงไว้เพื่อตรวจสอบ เช่นการพ่นสี ตอกตะปูกำหนดระดับไว้ตามเสาไฟฟ้า หรือสิ่งก่อสร้างข้างเคียงที่มีลักษณะถาวร ไม่เคลื่อนย้าย เมื่อผู้รับเหมาจะส่งมอบงานจะได้ทำการตรวจสอบได้ค่ะ

นอกจากนั้น ราคาที่ดินยังขึ้นอยู่กับอีกหลายปัจจัยเช่น
1. ระยะทาง ระหว่างบ่อดินที่เราซื้อดินมากับสถานที่ก่อสร้าง(ราคาค่าขนส่ง)
2. ชนิดของดิน ดูจากความลึกของดินที่ขุดขึ้นมา หน้าดิน 0-0.50 ม.บางที่ก็ถึง1.00 ม. จะแพงที่สุด เหมาะสำหรับการปลูกต้นไม้(ดินจะมีสีดำ) ลึกกว่านี้ลงไปราคาจะถูกลง เพราะแร่ธาตุในดินจะน้อย ถมที่ดีแต่ไม่เหมาะจะปลูกต้นไม้แล้ว(ดินออกสีน้ำตาลๆ มีทรายปน) แต่ถ้าลึกลงไปมากๆ จนดินออกเป็นสีขาวๆ จะปลูกอะไรไม่ขึ้นเลย แต่นำมาใช้ถมได้ดีมาก ราคาถูกที่สุด
3. ลักษณะการถมดิน ถ้าใช้รถตัก-ตักดินแล้วเอามากองๆ ไว้ ดินจะดูเต็มเร็วแต่จะหลวมมาก และจะทรุดตัวในภายหลังอย่างมากด้วย ( ถ้าเป็นงานเหมา-ต้องระวังเรื่องนี้มากๆ ต้องมีคนคอยดูที่หน้างาน ) ถ้าถมในลักษณะ ถมแล้วใช้รถบรรทุกถอยทับ ดินจะแน่นขึ้น จะได้ดินปริมาณมาก(แต่ผู้รับเหมาไม่ชอบ และดินต้องเป็นดินแห้ง) มีถมลักษณะอื่นอีกหรือเปล่าผมไม่แน่ใจค่ะ แล้วแต่เทคนิคของผู้รับเหมาด้วย
4. การขนส่ง จะใช้รถบรรทุกเป็นส่วนมาก ความกว้างของกะบะรถ10 ล้อ ประมาณ 2.5 x 6 ม. ความสูง-ส่วนมากเค้านับกันเป็น"ไม้" เช่น ไม้ 1 , ไม้ 2 อะไรทำนองนี้ "ไม้" คือ ไม้ที่เป็นซี่วางตามนอนด้านข้างกะบะ นับจากล่างขึ้นบน รถแต่ละคันความสูงจากท้องกะบะถึงซี่ไม้จะไม่เท่ากันค่ะ รถบางคันท้องลึก บางคันท้องตื้น ถ้าคิดปริมาตร 2.5 x 6 x สูงซัก1.2 ม. จะได้ 18 ลบ.ม. แต่ส่วนใหญ่ งานดินจะคิดค่าความโปร่งที่ 50% แสดงว่าเราได้ดินจริงๆ แค่ 9 ลบ.ม.
5. เวลาในการถม ก็ขึ้นอยู่กับระยะทาง ที่ดินจะเดินทางมาจากบ่อดิน และจำนวนรถที่ใช้ขนส่ง ถ้าใช้รถหลายคันวันนึงก็ขนได้หลายเที่ยว(อันนี้ก็แล้วแต่ความเหมาะสม เพราะระหว่างทางผู้รับเหมาอาจต้องจ่ายค่าความสะดวกในการผ่านทางบ้าง)
6. ส่วนการบดอัด ก็แล้วแต่ตกลงว่า จะถมอย่างเดียว หรือบดอัดด้วย
7. ราคาดิน จริงๆ แล้วสามารถต่อลองกันได้ค่ะ ขึ้นอยู่กับความพอใจของทั้งสองฝ่าย

อ่านต่อในเรื่อง "การถมดิน หรือ ถมที่ดินควรทำอย่างไร ?"

การขออนุญาติทำการจัดสรรที่ดิน

การขออนุญาตจัดสรรที่ดินต้องดำเนินการตามพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 โดยผู้ขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินยื่นคำขอต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดหรือเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสาขาแห่งท้องที่ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่พร้อมหลักฐานและรายละเอียดดังต่อไปนี้



1. โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่มีชื่อผู้ขอใบอนุญาตทำการจัด สรรที่ดินเป็นผู้มีสิทธิในที่ดิน  โดยที่ดินนั้นต้องปลอดจากบุริมสิทธิใด ๆ เว้นแต่บุริมสิทธิในมูลซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
2. ในกรณีที่ดินที่ขอทำการจัดสรรที่ดินมีบุริมสิทธิในมูลซื้อขายอสังหาริมทรัพย์หรือภาระการจำนองให้แสดงบันทึกความยินยอมให้ทำการจัดสรรที่ดินของผู้ทรงบุริมสิทธิหรือผู้รับจำนองและจำนวนเงินที่ผู้ทรงบุริมสิทธิ หรือผู้รับจำนองจะได้รับชำระหนี้จากที่ดินแปลงย่อยแต่ละแปลงและต้องระบุด้วยว่าที่ดินที่เป็นสาธารณูปโภคหรือที่ดินที่ใช้เพื่อบริการ สาธารณะไม่ต้องรับภาระหนี้บุริมสิทธิหรือจำนองดังกล่าว
3. แผนผังแสดงจำนวนที่ดินแปลงย่อยที่จะขอจัดสรร และเนื้อที่โดยประมาณของที่ดินแต่ละแปลง
4. โครงการปรับปรุงที่ดินที่ขอจัดสรร การจัดให้มีสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะรวมทั้งการปรับปรุงอื่นตามควรแก่ สภาพของท้องถิ่น  โดยแสดงแผนผัง  รายละเอียด  และรายการก่อสร้างประมาณการค่าก่อสร้างและกำหนดเวลาที่จะนำให้แล้วเสร็จใน กรณีที่ได้มีการปรับปรุงที่ดินที่ขอจัดสรรหรือได้จัดทำสาธารณูปโภค  หรือบริการสาธารณะแล้วเสร็จทั้งหมด  หรือบางส่วนก่อนขอทำการจัดสรรที่ดินให้แสดงแผนผังรายละเอียดและรายการก่อ สร้างที่ได้จัดทำแล้ว เสร็จนั้นด้วย
5. แผนงาน  โครงการ  และระยะเวลาการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค
6. วิธีการ  จำหน่ายที่ดินจัดสรร  และการชำระราคาหรือค่าตอบแทน
7. ภาระผูกผันต่าง ๆ ที่บุคคลอื่นมีส่วนได้เสียเกี่ยวกับที่ดินที่ขอจัดสรรนั้น
8. แบบสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรร
9. ที่ตั้งสำนักงานของผู้ขอใบอนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน
10. ชื่อธนาคาร หรือสถาบันการเงินที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด  ซึ่งจะเป็นผู้ค้ำประกันการจัดให้มีสาธารณูปโภค หรือบริการสาธารณะ หรือการปรับปรุงที่ดิน และค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ
11.การพิจารณาแผนผัง โครงการและวิธีการในการจัดสรรที่ดินให้คณะกรรมการกระทำให้แล้วเสร็จภายในสี่สิบห้าวันนับแต่วันที่เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดหรือเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสาขาได้รับคำขอถ้าคณะกรรมการไม่อาจพิจารณาให้แล้วเสร็จภายในกำหนดเวลาดังกล่าวโดยไม่มีเหตุผลอันสมควรให้ถือว่าคณะกรรมการได้ให้ความเห็นชอบ แผนผัง โครงการและวิธีการจัดสรรที่ดินนั้นแล้ว
12.ในกรณีที่คณะกรรมการไม่เห็นชอบหรือมีคำสั่งไม่อนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินผู้ขอมีสิทธิอุทธรณ์ต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง ภายใน  30  วัน  นับแต่วันที่ทราบคำสั่ง
13. การออกใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินให้คณะกรรมการออกใบอนุญาตภายในกำหนด7วันนับแต่
                   13.1  วันที่คณะกรรมการให้ความเห็นชอบให้ทำการจัดสรรที่ดิน
                   13.2  วันที่คณะกรรมการกลางให้ความเห็นชอบให้ทำการจัดสรร ในกรณีที่มีการอุทธรณ์
14.ในกรณีที่ที่ดินจัดสรรมีบุริมสิทธิในมูลซื้อขายอสังหาริมทรัพย์หรือการจำนองติดอยู่เมื่อได้ออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ดินที่แบ่งแยกเป็นแปลงย่อยแล้วให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดแจ้งบุริมสิทธิหรือการจำนองนั้นในโฉนดที่ดินหรือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่แบ่งแยกเป็นแปลงย่อยทุกฉบับ พร้อมทั้งระบุจำนวนเงินที่ผู้ทรงบุริมสิทธิ หรือผู้รับจำนองจะได้รับชำระหนี้จากที่ดินแปลงย่อยแต่ละแปลงในสารบัญสำหรับจดทะเบียนด้วยและให้ถือว่าที่ดินแปลงย่อยแต่ละแปลงเป็นประกันหนี้บุริมสิทธิ   หรือหนี้จำนองตามจำนวนเงินที่ได้ระบุไว้
                     ให้ที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคและที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะปลอดจากบุริมสิทธิในมูลซื้อขายอสังหาริมทรัพย์และภาระการจำนอง
15. อัตราค่าธรรมเนียมตามกฎกระทรวงกำหนดค่าธรรมเนียมตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2544
                    15.1  ใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน
                               (ก) จัดสรรที่ดินเป็นที่ประกอบเกษตรกรรม ไร่ละ 100 บาท
                               (ข) จัดสรรที่ดินประเภทอื่น  ไร่ละ  250 บาท
                                     เศษของไร่คิดเป็นหนึ่งไร่
                    15.2  การโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน รายละ  3,000   บาท

อ่านต่อในเรื่อง "การขออนุญาติทำการจัดสรรที่ดิน"

การเลือกที่ดินเปล่าให้ถูกหลักฮวงจุ้ย

การเลือกซื้อ“ที่ดินเปล่า” นั้น จำเป็นต้องได้รับการเลือกให้ถูกหลักฮวงจุ้ยตั้งแต่เริ่มต้นเลยหรือไม่ ซึ่งโดยส่วนใหญ่จะเข้าใจว่าการเลือกที่ดินเปล่านั้นไม่จำเป็นต้องดูฮวงจุ้ย คิดว่าการดูฮวงจุ้ยนั้นจะเริ่มเมื่อตอนที่เริ่มมีสิ่งปลูกสร้าง เช่น บ้านพักอาศัย สำนักงาน หรือ โรงงาน ขึ้นมาก่อน ซึ่งก็ถือว่าเป็นแนวคิดที่ถูกต้องในระดับหนึ่ง อย่างไรก็ตามการที่เราเริ่มพิจารณาปัจจัยของฮวงจุ้ยตั้งแต่การเริ่มเลือก ซื้อที่ดินเปล่านั้น ก็เหมือนกับการที่เราคิดอยากจะมีบุตรแล้วเริ่มปรึกษาแพทย์ตั้งแต่ก่อนเริ่ม ตั้งครรภ์ เพื่อที่จะเตรียมตัวทุกอย่างให้พร้อมก่อนการมีบุตร เพื่อให้เราได้บุตรที่มีสุขภาพที่ดี

หากเราสามารถเลือกที่ดินเปล่าที่ถูกหลักฮวงจุ้ยได้ตั้งแต่ต้นการที่ เราจะเริ่มสร้างสิ่งปลูกสร้างให้ถูกต้องตามหลักฮวงจุ้ยนั้นก็จะเป็นไปได้ อย่างสอดคล้องกับหลักการทางสถาปัตยกรรมและวิศวกรรม เป็นที่มาของความเจริญรุ่งเรืองของเจ้าของบ้านและสมาชิกภายในครอบครัวนั่น เอง เพราะการเลือกที่ดินให้ถูกต้องตามหลักฮวงจุ้ยนั้นซินแสจะให้ความสำคัญทั้ง เรื่องศาสตร์ฮวงจุ้ยในเชิงชัยภูมิ (Landform Feng Shui Theory) และ ศาสตร์ฮวงจุ้ยในเชิงองศาทิศทาง (Compass Feng Shui Thery) เพื่อให้ที่ดินของเราสามารถรับและสะสมกระแสพลังงานชี่ (Qi) ได้อย่างพอเพียงและมีทิศทางของที่ดินที่เป็นทิศทางที่เสริมกับดวงชะตาของ เจ้าของที่ดินตามการดูดวงในระบบโป๊ยหยี่ซี้เถียว (Four Pillars) นั่งเอง โดยผมสามารถกล่าวถึงหลักการในการเลือกที่ดินเปล่าที่ดีตามหลักฮวงจุ้ยได้ดัง นี้ครับ

1.ลักษณะของที่ดินเป็นรูปทรงที่สามารถกักเก็บกระแสพลังงานได้  เนื่องจากฮวงจุ้ยนั้นเป็นเรื่องของการบริหารกระแสพลังงานตามธรรมชาติ หากลักษณะที่ดินนั้นไม่สามารถเปิดให้กระแสพลังงานนั้นหลากเข้าไปได้สะดวก หรือหากกระแสนั้นหลากเข้าไปได้ แต่ไม่สามารถกักเก็บได้ก็ยังไม่อ่านว่าเป็นลักษณะของฮวงจุ้ยที่ดีอยู่ดี โดยรูปทรงของที่ดินเบื้องต้นนั้น หากเป็นที่ดินที่เป็นรูปทรงสี่เหลี่ยมไม่ว่าจะเป็นจัตุรัสหรือผืนผ้าที่ด้าน หน้าของที่ดินนั้นไม่แคบจนเกินไป ถือว่าเป็นรูปทรงของที่ดินที่ใช้งานได้ เพราะหากที่ดินหน้าแคบเกินไปก็จะไม่สามารถเปิดรับกระแสพลังงานจากด้าน หน้าที่ดินได้

และหากเป็นไปได้การที่หน้ากว้างที่ดินด้านหน้านั้นกว้างน้อยกว่าหน้ากว้าง ที่ดินด้านหลังเล็กน้อยนั้นก็ถือว่าเป็นรูปแบบที่ช่วยในการสะสมกระแสพลังงาน ให้ไม่สามารถออกไปไหลได้เช่นเดียวกัน อย่างไรก็ตามสำหรับในเรื่องของหน้ากว้างที่ดินที่เรามักพูดกันกว่า “หน้าแคบ หลงกว้าง” นั้นก็ยังไม่ถือว่าเป็นสิ่งที่จำเป็นมาก เพราะเรายังสามารถใช้การออกแบบชัยภูมิที่ดินร่วมไปได้ด้วย
2. ที่ดินต้องไม่เป็นระดับที่สูงเกินไปเมื่อเทียบกับพื้นที่ดินข้างเคียง  เนื่องจากกระแสอากาศไหลรวมลงสู่ที่ต่ำตามกฎของนิวตัน (Newton Gravity Law) ดังนั้นหากที่ดินของเรามีระดับที่ต่ำเมื่อเทียบกับที่ดินข้างเคียง ก็หมายถึงว่าที่ดินของเราสามารถสะสมกระแสอากาศได้มากกว่าผู้อื่น หากเราสามารถเลือกทิศทางของที่ดินให้เป็นทิศทางที่รับกระแสโชค ก็จะเป็นที่มาของความเจริญรุ่งเรืองและมั่งคั่งในระยะยาวได้

หรือให้เราลองสังเกตุแผนที่ดาวเทียวของประเทศไทยได้ว่ากรุงเทพฯนั้นถือเป็น จังหวัดหนึ่งที่มีระดับที่ดินค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับจังหวัดอื่นๆในประเทศ จึงสามารถทำให้สะสมกระแสอากาศได้มากกว่าจังหวัดอื่นๆ ยิ่งประกอบเข้ากับการที่มี “มังกรน้ำ” ของแม่น้ำพระยา เป็นจุดที่จ่ายกระแสให้อย่างต่อเนื่องยิ่งเป็นเหตุที่ทำให้ถือว่าเป็น จังหวัดที่มีชัยภูมิที่ดีมากขึ้นไปอีก
3. มีจุดจ่ายกระแสพลังงานไม่ว่าจะเป็นมังกรภูเขามังกรน้ำ และ มังกรที่ราบได้  เพราะถึงหากว่าที่ดินมีรูปทรงที่ดีสามารถสะสมกระแสได้ แต่ไม่มีจุดจ่ายกระแสพลังงานได้ก็ยังไม่อ่านว่าเป็นที่ดินที่มีชัยภูมิในทาง ฮวงจุ้ยที่ดีพอ ลักษณะของสายน้ำที่ลากผ่านหน้าที่ดินซึ่งในปัจจุบันนี้ซินแสจะมองว่าเป็นถนน หรือแนวเขาที่จ่ายกระแสมาที่ที่ดินของเราหรือในปัจจุบันได้แก่อาคารข้าง เคียง หรือแม้กระทั่งแอ่งน้ำ แนว Slope ของถนนหรือที่ดิน หรือ ช่องลมของอาคารตรงข้ามที่ดิน ล้วนแล้วแต่เป็นสิ่งที่สำคัญมาก โดยในข้อนี้ท่านต้องได้รับคำปรึกษาจากซินแสที่มีประสบการณ์ครับ เพราะหากท่านสามารถเลือกแนวกระแสพลังงานที่เหมาะสมกับลักษณะที่ดินของท่าน ได้ยิ่งมากเท่าไร ก็ยิ่งเป็นที่มาของความเจริญรุ่งเรืองครับ

ท้ายที่สุดนั้นท่านต้องเลือกองศาทิศทางของที่ดินให้เข้า กับดวงชะตาของเจ้าของที่ดินและสมาชิกภายในครอบครัว เนื่องจากใน ปี เดือน วัน ยาม ที่เราเกิดมานั้นเราจะประจุพลังงานที่แตกต่างกันไป ซึ่งเป็นผลให้ดวงชะตาของแต่ละบุคคลนั้นแตกต่างกัน เป็นที่มาของความเจริญรุ่งเรืองที่แตกต่างกันของแต่ละบุคคล หากซินแสนั้นมีประสบการณ์มากเพียงพอ ก็จะสามารถหาได้ว่าดวงชะตาของแต่ละบุคคลนั้นมา “ธาตุ” ที่ชอบเป็นธาตุอะไร ก็จะหาทิศทางของที่ดินให้เป็นทิศทางของธาตุที่เจ้าบ้านและสมาชิกในครอบครัว นั้นชอบด้วย เมื่อครอบครัวนั้นได้เข้าอยู่ก็จะรับกระแสพลังงานที่ตัวเองขาดไป เข้าไปเติมเต็มดวงชะตาเป็นที่มาของความเจริญรุ่งเรืองได้ครับ

อ่านต่อในเรื่อง "การเลือกที่ดินเปล่าให้ถูกหลักฮวงจุ้ย"

ศัพท์ที่ควรรู้เกี่ยวกับกฎหมายจัดสรรที่ดิน

1. "การจัดสรรที่ดิน" หมาย ความว่า การจำหน่ายที่ดินที่ได้แบ่งเป็นแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็นการแบ่งจากที่ดินแปลงเดียวหรือแบ่งจากที่ดินหลายแปลงที่มี พื้นที่ติดต่อกัน โดย ได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์เป็นค่าตอบแทนและให้หมายความรวมถึงการดำเนินการ ดังกล่าวที่ได้มีการแบ่งแยกที่ดินแปลงเดิมเป็นแปลงย่อยไว้ไม่ถึงสิบแปลงและ ต่อมาได้แบ่งเพิ่มเติมภายในสามปี เมื่อรวมกันแล้วมีจำนวนตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปด้วย หากดำเนินการในลักษณะที่เป็นการจัดสรรที่ดินดังกล่าวข้างต้นโดยไม่ได้รับ อนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินก็จะมีความผิดทางอาญาและมีโทษ คือ จำคุกไม่เกิน 2 ปี และปรับตั้งแต่ 40,000 บาทถึง 100,000 บาท

2. "สิทธิในที่ดิน" หมาย ความว่า กรรมสิทธิ์ และให้หมายความรวมถึงสิทธิครอบครองด้วย ผู้ที่จะขอทำการจัดสรรที่ดินจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็ได้ แต่จะต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินซึ่งมีโฉนดหรือมิฉะนั้นจะต้องเป็นผู้ มีสิทธิครอบครองในที่ดินซึ่งมีเอกสารหนังสือรับรองการ ทำประโยชน์ (น.ส.) โดยจะต้องเป็นผู้มีชื่อที่ปรากฏอยู่ในรายการทะเบียนของเอกสารนั้นด้วย มิใช่เพียงแต่มีสิทธิครอบครองลอย ๆ เท่านั้น

3. "ผู้จัดสรรที่ดิน" หมาย ความว่า ผู้ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินและให้หมายความรวมถึงผู้รับโอนใบอนุญาต ด้วย ซึ่งในที่นี้หมายถึง ผู้ที่ได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินหรือได้รับใบอนุญาตให้จำหน่าย ที่ดินแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่ 10แปลงขึ้นไป ซึ่งจะต้องได้รับใบอนุญาตก่อน เมื่อได้รับใบอนุญาตแล้ว ผู้ที่ได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินก็จะเรียกว่า "ผู้จัดสรรที่ดิน"

4. "ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร" หมาย ความว่า ผู้ทำสัญญากับผู้จัดสรรที่ดินเพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดินจัดสรรและให้หมายความ รวมถึงผู้รับโอนสิทธิในที่ดินคนต่อไปด้วย ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร จึงหมายถึง ผู้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรรจากผู้จัดสรร แม้จะยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจัดสรรมาเป็นของผู้ซื้อก็อยู่ในฐานะเรียก ว่าผู้ซื้อที่ดินจัดสรรแล้ว

    "ผู้รับโอนสิทธิในทีดิน" ผู้ รับโอนสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรร ไม่อยู่ในฐานะผู้ซื้อที่ดินจัดสรรตามความหมายนี้ เพราะไม่ใช่ผู้รับโอนมาซึ่งสิทธิในที่ดินคือไม่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์หรือ สิทธิครอบครองในที่ดินแปลงนั้นตามกฎหมายว่าด้วยการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิ ครอบครองซึ่งจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ กล่าวโดยสรุป ผู้รับโอนสิทธิในที่ดินคนต่อมาจะ ต้องปรากฏว่ารับโอนโดยมีการจดทะเบียนการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดิน หรือรับโอนสิทธิครอบครองโดยปรากฏรายการจดทะเบียนในหนังสือรับรองการทำ ประโยชน์ หรือ น.ส.3

5.  "บริการสาธารณะ" หมาย ถึง การให้บริการหรือสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการจัดสรรที่ดินที่กำหนดไว้ใน โครงการที่ขออนุญาตจัดสรรที่ดิน นั้นก็คือ ผู้จัดสรรจะต้องระบุมาว่า การให้บริการ หรือสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการจัดสรรที่ดินมีอะไรบ้าง เช่น การให้บริการหรือสิ่งอำนวยความสะดวกเกี่ยวกับไฟฟ้าริมถนนในหมู่บ้านจัดสรร การบริการเก็บขยะให้ทุกหมู่บ้าน การบริการล้างท่อระบาย น้ำในหมู่บ้านจัดสรรที่ดิน เป็นต้น อนึ่ง ยังมีความหมายอีกคำหนึ่งที่ใกล้เคียงกับคำว่า "บริการสาธารณะ" ได้แก่ คำว่า "สาธารณูปโภค " ซึ่งหากมีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่ บ้านจัดสรรแล้ว ผู้ที่เป็นสมาชิกหรือซื้อที่ดินจัดสรรจะต้องเสียเงินค่าใช้จ่ายบำรุงรักษา และการจัดการสาธารณูปโภคตามมาตรา 49 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543สาธารณูปโภคดังกล่าวนั้นเข้าใจง่าย ได้แก่ ถนน สนามเทนนิส สนามฟุตบอล ซึ่งอาจจะเทียบได้กับทรัพย์สินส่วนกลางของหมู่บ้านจัดสรรนั่นเอง ส่วนบริการสาธารณะนั้น เป็นเรื่องการให้บริการที่มีลักษณะคล้ายกับส่วนรวมทั่วไป คำว่า สาธารณูปโภคจึงหมายถึงตัวทรัพย์ ส่วนบริการสาธารณะนั้นหมายถึงการให้บริการที่มีลักษณะเป็นส่วนรวม

6.  "คณะกรรมการจัดสรรที่ดิน" หมายถึง

6.1 คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง ซึ่งมีคณะเดียว มีอำนาจหน้าที่ในการกำกับดูแลการจัดสรรที่ดินโดยทั่วไป รวมทั้งมีอำนาจหน้าที่ดังต่อไปนี้

(1) กำหนดนโยบายการจัดสรรที่ดิน

(2) วางระเบียบเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน

(3) ให้ความเห็นชอบข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินที่คณะกรรมการจัดสรร ที่ดินกรุงเทพมหานคร และ/หรือคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดเสนอ

(4) กำหนดแบบมาตรฐานของสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรรเพื่อให้ผู้ขอใบอนุญาตทำการจัดสรรที่ดินใช้ในการประกอบกิจการ

(5) วินิจฉัยชี้ขาดปัญหาเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินตามคำร้องหรือคำอุทธรณ์ของ ผู้จัดสรรที่ดินของผู้ขอใบอนุญาตทำการจัดสรรที่ดินหรือผู้จัดสรรที่ดิน

(6) ปฏิบัติการอื่นตามที่บัญญัติไว้ในพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 หรือกฎหมายอื่น

6.2 คณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด มีทุกจังหวัด มีอำนาจหน้าที่ในการกำกับดูแลการจัดสรรที่ดินภายในจังหวัด รวมทั้งมีอำนาจหน้าที่ดังต่อไปนี้

(1) ออกข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินโดยความเห็นชอบของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง

(2) พิจารณาเกี่ยวกับคำขออนุญาต การออกใบอนุญาต การโอนใบอนุญาต หรือการเพิกถอนการโอนใบอนุญาตให้จัดสรรที่ดิน

(3) ตรวจสอบการจัดสรรที่ดินเพื่อให้เป็นไปตามแผนผังโครงการ หรือวิธีการที่ได้รับอนุญาต

(4) ปฏิบัติการอื่นตามที่บัญญัติไว้ในพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 หรือกฎหมายอื่น

7.  "คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง" ประกอบด้วย

7.1 ปลัดกระทรวงมหาดไทย เป็นประธานกรรมการ

7.2 อัยการสูงสุด

7.3 เลขาธิการคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค

7.4 เลขาธิการสำนักนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม

7.5 อธิบดีกรมการปกครอง

7.6 อธิบดีกรมโยธาธิการและผังเมือง

7.7 อธิบดีกรมชลประทาน

7.8 ผู้ทรงคุณวุฒิอื่นอีก 6 คน ซึ่งรัฐมนตรีแต่งตั้งจากผู้มีความรู้ความสามารถ หรือประสบการณ์ในด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การผังเมือง การบริหารชุมชน หรือกฎหมาย

7.9 อธิบดีกรมที่ดิน เป็นกรรมการและเลขานุการ

8.  "คณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด" ประกอบด้วย

8.1 ผู้ว่าราชการจังหวัดหรือรองผู้ว่าราชการจังหวัดซึ่งผู้ว่าราชการจังหวัดมอบหมายเป็นประธานกรรมการ

8.2 อัยการจังหวัด

8.3 ปลัดจังหวัด

8.4 โยธาธิการและผังเมืองจังหวัด

8.5 ผู้แทนกรมชลประทาน

8.6 นายกองค์การบริหารส่วนจังหวัด

8.7 ผู้ทรงคุณวุฒิอื่นอีก 4 คนซึ่งปลัดกระทรวงมหาดไทยแต่งตั้ง

8.8 เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดเป็นกรรมการและเลขานุการ

อ่านต่อในเรื่อง "ศัพท์ที่ควรรู้เกี่ยวกับกฎหมายจัดสรรที่ดิน"