การเลือกซื้อบ้านพร้อมที่ดินหรือบ้านมือสอง

การพิจารณาเลือกซื้อบ้านนอกจากจะดูจากทำเลความเชื่อมั่นในตัวผู้ประกอบการ หรือราคาที่น่าสนใจแล้วอีกกลยุทธ์หนึ่งที่ผู้ประกอบการงัดออกมาใช้คือ?แบบบ้าน?ที่สวย ต้องตาต้องใจยามแรกพบนั่นเอง
จะ ว่าไปแล้วการเลือกหาบ้านก็ไม่ต่างอะไรกับความรัก แรกเริ่มมักจะตกหลุมรักที่เสน่ห์ภายนอกแต่เมื่อคบกันนานเข้าจึงจะรู้ว่านั่นใช่คนที่ใช่หรือไม่ บ้านก็เช่นกัน บางครั้งคุณอาจจะหลงใหลไปกับแบบบ้านที่ออกแบบมาอย่างทันสมัยแต่พออยู่ๆไปแล้วแบบบ้านที่คิดว่าดีอาจจะไม่สามารถตอบสนองต่อการใช้งานของคุณก็ได้


ก่อนที่คุณตัดสินใจซื้อบ้านอยากให้คุณคิด พิจารณาสิ่งต่าง ๆ เล็ก ๆ น้อย ๆ สัก 5อย่างตอบคำถามเหล่านี้ให้ได้เพื่อที่คุณจะได้รู้ว่าแบบบ้านที่คุณถูกใจนั้นจะถูกต้องเหมาะสมกับการใช้ชีวิตของคุณขนาดไหน อย่าลืมว่าโดยปรกติ ชั่วชีวิตหนึ่ง คุณสามารถซื้อบ้านได้แค่หลังเดียว
การจัดพื้นที่ : โดยทั่วไปจะสามารถแบ่งได้เป็น3โซนนิ่งสิ่งที่คุณต้องพิจารณาคือมันสนองตอบต่อกิจกรรมของคนในบ้านเพียงใด โซนนิ่งแรกก็คือพื้นที่ใช้สอยสาธารณะได้แก่ ห้องรับแขก ส่วนนี้ควรติดโถงเข้าด้านหน้าจะได้ไม่ต้องพาแขกทัวร์ทัศนาจรรอบบ้าน ในบ้านขนาดใหญ่จะแยกส่วนนี้ขาดก็ได้ แต่ในบ้านเล็กควรจัดวางไว้ใกล้ห้องทานข้าว
โซน นิ่งที่ 2 คือห้องกึ่งสาธารณะ คือส่วนของบ้านที่ไม่ได้เป็นความลับมากนัก เช่น ห้องอาหาร ห้องนั่งเล่น ถ้าจะให้ดีทั้ง 2 ห้องนี้ควรอยู่ต่อเนื่องกันเพื่อการใช้ทำกิจกรรมที่ต่อเนื่อง ส่วนห้องครัวนั้น ควรเป็นห้องที่อยู่ทางปลายลมเพื่อที่ว่ากลิ่นจะได้ไม่ไปรบกวนคนในบ้าน
ส่วนสุดท้ายคือห้องส่วนตัว ต้องการความมิดชิด ความเป็นส่วนตัว ห้องนอนที่ดีควรมีช่องเปิดรับลม รับแสงสว่าง ในฤดูร้อนลมจะพัดจากทิศตะวันตกเฉียงใต้หรือใต้ไปทิศเหนือหรือตะวันออกเฉียง เหนือ และจะมีทิศกลับกันในฤดูหนาว เวลาทีคุณจะพิจารณาซื้อบ้านจึงควรคำนึงถึงทิศทางลมในฤดูร้อนเพราะมีระยะเวลา นานกว่า
ส่วนทิศทางของแสงนั้น แน่นอนว่าไม่ควรหันไปทางทิศตะวันตกเพราะเป็นทิศที่รับแดดตั้งแต่บ่ายไปถึง เย็นจะทำให้ห้องร้อน สำหรับผู้ตื่นเช้าควรจัดห้องนอนไว้ทางทิศตะวันออกเฉียงเหนือเพื่อรับแดดเช้า ส่วนคนตื่นสาย จัดห้องนอนไว้ทางทิศเหนือจะดีกว่า

ขนาดพื้นที่ : สิ่งที่ต้องคำนึงถึงคือจำนวนคนและความจำเป็นในการใช้งาน ทั้งนี้ทั้งนั้นเพื่อใช้เป็นหลักในการหาเฟอร์นิเจอร์มาตกแต่งให้มีความพอดี เช่น ห้องรับแขก ถ้าระบุจำนวนแขกไม่ได้ ควรให้ห้องกว้าง ๆ ไว้ก่อน ใช้เฟอร์นิเจอร์ในแบบที่โยกย้ายได้ง่าย ส่วนห้องอาหารยิ่งต้องดูจำนวนคนจะได้รู้ว่าจะใช้โต๊ะในรูปแบบไหน
ห้อง ครัว ควรจัดเฟอร์นิเจอร์เครื่องใช้ต่าง ๆ ตามลำดับตั้งแต่การนำอาหารเข้าบ้านเพื่อความสะดวกในการใช้งาน ส่วนห้องนอน ต้องยอมรับว่าไม่ได้มีกิจกรรมแค่การนอนเท่านั้น อาจจะใช้แต่งตัว ใช้ทำงานด้วยเฟอร์นิเจอร์จึงมีมากมาย เพราะฉะนั้นเตียงนอนคงต้องระบุให้แน่ชัดว่าจะใช้นอนกี่คนจะได้ไม่อึดอัดมาก
ช่องทางเดินในบ้าน : ต้องพิจารณาให้สอดคล้องกันในแต่ละห้องและควรทำให้ทางเดินในบ้านสั้นเพื่อที่ จะเดินจากจุดหนึ่งมายังจุดหนึ่งได้ง่าย มีพื้นที่ใช้สอยมาก ที่สำคัญ ไม่ควรให้ทางเดินในบ้านซับซ้อน วกวน คำนึงถึงการใช้งานด้วย ทางเดินหลัก ๆ ควรจะกว้างหน่อยเพราะใช้บ่อยและบางครั้งอาจจะต้องมีการขนของด้วย
ส่วน บันไดที่ใช้เชื่อมจากชั้นล่างขึ้นชั้นบน ไม่ควรหันไปทางทิศตะวันตกเพราะแสงแดดจะส่องตาเกิดการพลาดพลั้งได้ บันไดที่ดีควรกว้างไม่ต่ำกว่า 1 เมตร ลูกตั้งสูงไม่เกิน 18 เซนติเมตร ลูกนอนไม่น้อยกว่า 27 เซนติเมตร ทำจมูกบันไดด้วยกันการลื่นตก นอกจากนี้จำนวนขั้นบันไดควรจะเป็นเลขคี่ด้วย (ไม่นับชานพัก)

ชัดเจนในสวน : พื้นที่สีเขียวเป็นสิ่งสำคัญมากในปัจจุบัน กลยุทธุ์ของผู้ประกอบการจึงอาจจะมีการจัดสวนให้เพื่อเร่งการตัดสินใจซื้อ แต่เหตุผลในการตัดสินใจของคุณควรจะดูให้ชัดเจนว่าคุณต้องการสวนนั้นไว้ใช้ทำ อะไร?ใช้งานหรือใช้โชว์ บางครั้งถ้ามีสวนหน้าบ้าน คุณอาจจะไม่ได้ใช้งานเพราะไม่กล้าไปนั่งเล่นเนื่องจากไม่แน่ใจว่าคนอื่นดู อยู่หรือไม่ จึงควรเลี่ยงไปมีสวนหลังบ้านหรือข้างบ้านดีกว่า

ประหยัด : คำ ๆ นี้แหละเป็นปัจจัยที่ปฏิเสธไม่ได้ แต่ไม่ได้หมายความว่าควรเป็นบ้านราคาถูก ประหยัดในที่นี้คือระยะเวลาการใช้งาน ควรยาวนานด้วยวัสดุก่อสร้างที่มีคุณภาพ ดูแลรักษาง่ายเพื่อความสวยงาม มั่นคง ปลอดภัย ประเด็นที่ไม่ควรมองข้ามคือการวางถึงขยะและถังแก๊ส ไม่ควรต้องให้ผ่านส่วนอื่น ๆ ในบ้านมาก
เมื่อ พิจารณาครบทั้ง 5ข้อแล้ว แบบบ้านที่คุณหมายตามีคุณสมบัติครบถ้วนตามที่กล่าวมาข้างต้นทั้งหมด ก็ปักใจเลือกซื้อได้เลยแต่คุณก็ต้องไม่ลืมในปัจจัยเกี่ยวกับการซื้อบ้านอื่นๆด้วยไม่ว่าจะเป็นทำเล ชื่อเสียงของผู้ประกอบการ ราคา เป็นต้น

อ่านต่อในเรื่อง "การเลือกซื้อบ้านพร้อมที่ดินหรือบ้านมือสอง"

เทคนิคการเลือกซื้อบ้านฉบับย่อ

หลายคนที่กำลังจะหาซื้อบ้านใหม่หรือบ้านมือสองเชื่อว่าหลายคนคงเกิดอาการลังเลใจในเรื่องของหลักการเลือกซื้อบ้านซึ่งเรามีหลักในการสังเกตุลักษณะภายนอกบ้านที่ไม่ถูกต้อง ไม่เหมาะแก่การอยู่อาศัยดังต่อไปนี้

1. กำแพงที่เก่าดูสกปรก ขึ้นรา หรือกำแพงบ้านสูงมากเกินไป
2. มีต้นไม้ใหญ่อยู่ชิดบ้าน หรือต้นไม้ใหญ่เหี่ยวเฉา ยืนตายอยู่ใกล้บ้าน

ลักษณะภายในบ้านที่ไม่ถูกต้อง

1. ประตูห้องตรงกัน ประตูตรงกับประตูห้องน้ำ ประตูตรงกับเตียงนอน ตรงกับเตา
2. คานต่ำ เพดานต่ำ เพดานเฉียง ฝ้าหลุม หลังคาหลายจั่ว
3. กันสาดกดต่ำมากจนลมหรือพลังเข้าบ้านไม่ได้
4. แสงสว่างไม่พอ ดูมืดอึมครึม อากาศไม่ถ่ายเท
5. บ้านหลายหลังที่อยู่รวมกันจนหลังคาชนกัน
6. ตัวบ้านที่แตกร้าว
7. บันไดตรงกับประตูห้องนอน ห้องน้ำ บันไดอยู่กลางบ้าน
8. หัวเตียงติดกับเตาไฟ โถส้วม ประตู
9. กระจกอยู่ที่หัวนอน หรือส่องมาที่ตัวคน

ปล. หากคุณต้องการที่จะซื้อบ้าน บ้านมือสอง ควรศึกษาจากคำแนะนำในบทความ “เทคนิคการเลือกซื้อบ้าน” ได้เลยค่ะ

อ่านต่อในเรื่อง "เทคนิคการเลือกซื้อบ้านฉบับย่อ"

เทคนิคขายบ้านขายที่ดินอย่างไรให้ทันใจและได้ราคา

ปัญหาสำคัญของการลงทุนในบ้านและที่ดิน คงหนีไม่พ้นปัญหาเรื่องการขาดสภาพคล่อง เนื่องจากการขายบ้านแต่ละครั้ง ทำได้ยากมาก ต้องอดทน ต้องรอคอย และต้องใช้ความพยายามอย่างมาก บางคนใช้เวลาเป็นปี ก็ยังขายไม่ได้ ก็มีปรากฏให้เห็นอยู่บ่อย ๆ ที่จริงแล้ว สถานการณ์ที่บ้านและที่ดินขายยากนั้น กลับไม่ใช่ภาวะปกติที่เกิดขึ้นเสมอกับการขายบ้านและขายที่ดินตามที่คนส่วนใหญ่เข้าใจกัน แต่มันคือปัญหาที่ชี้ให้เห็นถึงความบกพร่องส่วนตัวของผู้ขายบ้านเป็นสำคัญ โดยเฉพาะในประเด็นการขาดเทคนิคและวิธีการขายที่เหมาะสมและดีพอนั่นเอง ในต่างประเทศแล้ว การขายบ้านอย่างรวดเร็ว และได้ราคาดี เป็นศาสตร์แขนงหนึ่งที่สามารถเรียนรู้และฝึกปฏิบัติกันได้ เพียงทว่าต้องมีความเข้าใจ และดำเนินการอย่างระมัดระวังเท่านั้น คนผู้นั้นก็จะสามารถขายบ้านได้อย่างรวดเร็วทันใจได้อย่างน่าประหลาดใจ โดยไม่ใช่ขายบ้านได้รวดเร็วแต่เพียงอย่างเดียวเท่านั้น ยังเป็นการขายที่ได้ราคาในระดับที่น่าพอใจด้วย


ทั้งนี้ เทคนิคการขายบ้าน ที่จะนำเสนอต่อไปนี้ จัดเป็นเคล็ดลับที่มีความน่าสนใจมาก เพราะได้รับการพิสูจน์แล้วว่า สามารถปฏิบัติได้จริง ขนาดรับประกันผลสำเร็จได้ภายในระยะเวลาไม่ถึง 3 เดือนเท่านั้น ซึ่งมีเคล็ดลับ วิธีการ ที่เป็นลำดับขั้นตอนสำหรับนำไปปฏิบัติดังต่อไปนี้

ขั้นตอนที่ 1 ทำความสะอาด ทาสี และซ่อมแซม

เป็นขั้นตอนสำคัญอันดับแรก ที่จะต้องมีการดำเนินการ ก่อนการขายบ้านเสมอ วัตถุประสงค์ของการดำเนินการ ก็เพื่อเป็นการปรับปรุง ตกแต่งภาพลักษณ์ของบ้านให้มีความน่าสนใจและดึงดูดใจมากขึ้น เพื่อให้บ้านพร้อมสำหรับการนำเสนอออกขายนั่นเอง
ปกติไม่ว่าใครก็ตาม ล้วนชอบบ้านที่แลดูใหม่ สดใส และมีชีวิตชีวา ดังนั้นหากเราสามารถทำให้บ้านสนองตอบความชื่นชอบของคนทั่วไปได้ ก็จะเท่ากับเป็นการขยายโอกาสในการขายบ้านให้เพิ่มมากขึ้นได้เป็นอย่างดี ข้อผิดพลาดประการหนึ่ง ซึ่งมักเกิดขึ้นในช่วงการขายบ้านเสมอ คือ คนส่วนใหญ่จะลังเลใจในการที่จะต้องเสียเวลา และเงินทองในการซ่อมแซมบ้าน ทาสี และทำความสะอาดบ้าน จึงทำให้การขายบ้านเหล่านั้นต้องล้มเหลวลงตั้งแต่เริ่มต้นไปอย่างน่าเสียดาย โดยทั่วไปแล้ว จุดบกพร่องเล็ก ๆ น้อย ๆในความรู้สึกของเจ้าของบ้าน มักกลายเป็นจุดบกพร่องที่มีนัยสำคัญ ในสายตาของผู้ซื้อเสมอ อาทิ รอยรั่วของก็อกน้ำ ปูนฉาบผนังที่แตกร้าว ประตูบ้านที่ส่งเสียงดัง สีที่กะเทาะ คราบสกปรกในบ้าน และคราบน้ำมันในครัว เป็นต้น ขอให้ท่านลองเปลี่ยนความคิด หันมาให้ความสำคัญกับจุดเล็กจุดน้อยเหล่านี้ดู ท่านจะพบว่า สิ่งเหล่านี้จะช่วยให้การขายบ้านของท่านทำได้ง่ายขึ้นอย่างไม่น่าเชื่อขอให้ท่านระลึกไว้เสมอว่า แม้การซ่อมแซมตกแต่งเหล่านี้ จะมีต้นทุนในการดำเนินการอยู่บ้าง แต่หากละเลยไม่ทำแล้ว จะทำให้ราคาขายบ้านของท่าน ลดลงได้มากกว่า 2 เท่า ของต้นทุนที่ต้องเสียไป ยังไม่รวมต้นทุนค่าเสียโอกาสที่จะเกิดขึ้นจากการที่บ้านขายไม่ออกอีก ไม่รู้เท่าไหร่

ขั้นตอนที่ 2 ประเมินราคาบ้าน

เมื่อได้ปรับปรุง เปลี่ยนแปลงบ้านให้กลายเป็นสินค้าที่ต้องตาต้องใจของผู้พบเห็นได้แล้ว ขั้นตอนสำคัญต่อมา ก็คือการกำหนดราคาขายบ้านให้เหมาะสมแม้บ้านของท่านจะมีคุณสมบัติที่ดีเด่นเพียงใดก็ตาม แต่การขายบ้าน จะสำเร็จหรือไม่ ยังขึ้นอยู่กับการกำหนดราคาขายเป็นสำคัญ ถ้าราคากำหนดไว้ต่ำเกินไป แม้จะช่วยให้สามารถขายบ้านได้เร็ว แต่ท่านก็จะสูญเสียรายได้ส่วนที่ท่านพึงได้รับไป แต่หากตั้งราคาขายสูงเกินไป ผลที่ตามมาก็จะทำให้บ้านขายไม่ออกซักที ดังนั้นจุดที่เหมาะสมที่สุด ก็คือจะต้องตั้งราคาขายให้สอดคล้องกับราคาตลาดที่แท้จริงของบ้าน จึงจะดีพูดง่าย ๆ ก็คือราคาตลาดแท้จริง มีความจำเป็นมากต่อการใช้ตั้งราคาขายบ้าน ดังนั้นขั้นตอนสำคัญในการขายบ้านอีกขั้นตอนหนึ่งที่ต้องทำ ก็คือการจ้างผู้ประเมินราคามืออาชีพที่มีความน่าเชื่อถือ มาช่วยประเมินหาราคาตลาดแท้จริงให้กับผู้ขายบ้าน เพื่อนำมาใช้ตั้งราคาขายที่เหมาะสมต่อไปผู้ขายบ้าน ยังสามารถใช้รายงานการประเมินราคาที่ได้จากผู้ประเมินราคา นำมาใช้อ้างอิงประกอบการขายบ้านได้เป็นอย่างดี ซึ่งจะช่วยให้ท่านมีความมั่นใจในการขายบ้านเพิ่มขึ้นได้อย่างน่าประหลาดใจ เพราะสามารถลดการโต้แย้งในเรื่องราคาขาย ฝั่งผู้ซื้อ ก็มั่นใจว่าตัวเองไม่ได้ซื้อบ้านแพงเกินไป ส่วนในฝั่งผู้ขาย ก็ไม่ต้องเป็นกังวลว่าจะขายบ้านราคาถูกเกินไปคนมักมองข้ามความสำคัญ ของการประเมินราคา จึงเกิดข้อผิดพลาดในการกำหนดราคาขายบ้านขึ้นเสมอ ดังนั้นอย่าลังเลใจที่จะจ้างมืออาชีพมาประเมินราคาบ้านให้ เพราะค่าใช้จ่าย เพื่อการดำเนินการ จัดว่าถูกมากเมื่อเทียบกับประโยชน์ที่ได้รับ จะเห็นได้จากบ้านราคาหลักล้าน แต่ค่าใช้จ่ายในการประเมินราคาจะอยู่ในระดับเพียงแค่หลักพันเท่านั้นเอง

ขั้นตอนที่ 3 ช่วยหาแหล่งสนับสนุนการเงินให้ลูกค้าแต่เนิ่นๆ

การขายบ้านแตกต่างจากการขายสินค้าชนิดอื่น ตรงที่การขายสินค้าทั่วไป ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขเพียงแค่สองอย่างคือสินค้าต้องดี และราคาสมเหตุสมผล แต่สำหรับบ้านแล้ว เงื่อนไขเพียงสองอย่างข้างต้น กลับไม่เพียงพอที่จะทำให้การซื้อขายบ้านเกิดขึ้นได้ เพราะการซื้อขายบ้าน ส่วนใหญ่ ยังต้องพึงตัวกลางที่เป็นสถาบันการเงิน มาช่วยสนับสนุนเงินทุนให้กับผู้ซื้อ เพื่อทำให้การซื้อขายเกิดขึ้นได้โดยทั่วไปแล้ว เงื่อนไขทางการเงิน ที่เป็นตัวกำหนดความเป็นไปได้ในการซื้อขายบ้านมีอยู่ 2 เรื่องด้วยกัน คือ เรื่องแรก เกี่ยวข้องกับเงินดาวน์ว่าจะต้องจ่ายมากน้อยแค่ไหน และเรื่องที่สองเกี่ยวข้องกับจำนวนเงินผ่อนชำระรายเดือน ถ้าเงื่อนไขทั้งสองเรื่อง สอดคล้อง และเหมาะสมกับสถานภาพของผู้ซื้อเมื่อไหร่ โอกาสขายบ้านก็จะเปิดกว้างขึ้น ในทางตรงกันข้ามหากไม่สอดคล้อง ก็เท่ากับเป็นการปิดโอกาสการขาย ให้หยุดชะงักลงในขั้นตอนนี้อย่างน่าเสียดายกลยุทธ์การขยายโอกาสการขายบ้านให้กว้างขึ้น จึงสามารถทำได้โดยการลดเงินดาวน์ และยืดระยะเวลาการกู้ยืมเงินให้ยาวนานขึ้น ซึ่งจะต้องอาศัยการติดต่อ เจรจาต่อรองเงื่อนไข กับ สถาบันการเงินหลาย ๆ แห่ง ยกตัวอย่างเงื่อนไขการกู้ยืมอันหนึ่ง ที่จัดว่าเกื้อหนุนให้การขายบ้านมีความคล่องตัวมาก ก็คือเงื่อนไขการขายบ้านแบบไม่มีเงินดาวน์ และกู้ยืมได้ยาวนานถึง 30 ปี ซึ่งจะช่วยให้ภาระการผ่อนชำระรายเดือนลดต่ำลงได้มากที่สุดขอให้ระลึกไว้เสมอว่า มีผู้ซื้อบ้านน้อยมาก ที่มีความรู้และความเข้าใจในเรื่องเงินกู้ซื้อบ้าน ดังนั้นหากต้องการให้โอกาสการขายบ้านมีมากขึ้น ท่านจำเป็นต้องเข้าไปช่วยเหลือผู้ซื้อในเรื่องเหล่านี้ และให้ความกระจ่างกับลูกค้าว่าควรกู้ยืมเงินกับสถาบันการเงินใดดี เงินดาวน์ และ เงินผ่อนชำระรายเดือน ต้องจ่ายเท่าไร คุณสมบัติของผู้ขอกู้ยืมเป็นอย่างไร อัตราดอกเบี้ยเท่ากับเท่าไร

ขั้นตอนที่ 4 ปรึกษาและขอคำแนะนำจากนักกฎหมาย

ขั้นตอนนี้มีความสำคัญ เนื่องจากจำนวนเงินในการซื้อขายบ้านสูงมาก และขั้นตอนการดำเนินการกว่าจะได้เงินค่าขายบ้านจากลูกค้า ล้วนเกี่ยวข้องกับการดำเนินการตามกฎหมายทั้งสิ้น ดังนั้น เพื่อช่วยให้การซื้อขายเป็นไปอย่างรัดกุม จะต้องมีที่ปรึกษา หรือขอคำแนะนำจากนักกฎหมายทุกครั้งก่อนจะดำเนินการในเรื่องเหล่านี้ ซึ่งนักกฎหมายในที่นี้อาจหมายถึงเพื่อนหรือคนรู้จักที่มีความรู้ทางกฎหมาย ก็ได้เคล็ดลับสำคัญในเรื่องนี้ก็คือ ทุกครั้งที่มีการทำสัญญาต่าง ๆ ระหว่างท่านกับผู้ซื้อ จะต้องทำอย่างเป็นทางการหรือเป็นกิจจะลักษณะ และมีผู้รู้ทางกฎหมายอยู่ด้วยเสมอ เพราะนอกจากจะเป็นวิธีที่ช่วยลดความเสี่ยงให้กับตัวท่านได้ทางหนึ่งแล้ว ยังช่วยให้การซื้อขายมีความน่าเชื่อถือในสายตาผู้ซื้อได้ด้วย

ขั้นตอนที่ 5 จัดเตรียมสัญญาการซื้อขายบ้านไว้ให้พร้อม

ทุกครั้งที่ท่านวางแผนจะขายบ้าน ท่านจะต้องมีการจัดเตรียมสัญญาและใบเสร็จต่าง ๆ ที่จำเป็นไว้ให้พร้อม เมื่อไรก็ตาม มีความจำเป็นต้องทำสัญญากัน จะได้สามารถกระทำได้เลยในทันที ไม่ต้องเสียเวลาในการจัดหา

ขั้นตอนที่ 6 กระตุ้นการขาย

ขั้นตอนนี้จะเกี่ยวข้องกันการลงโฆษณาขายบ้านในสื่อต่างๆ เพื่อกระตุ้นให้เกิดการขายบ้านขึ้น ต้องเน้นเลือกสื่อที่เข้าถึงกลุ่มของผู้ซื้อบ้านจริงๆ และควรพุ่งเป้าโฆษณา ไปยังบริษัทขนาดใหญ่ที่อยู่ใกล้บ้าน เพื่อจับลูกค้ากลุ่มพนักงานใหม่ และกำลังหาบ้านอยู่อาศัยเป็นของตนเองอยู่สำหรับเคล็ดลับการโฆษณาขายบ้านในหนังสือพิมพ์รายวัน ที่มีประสิทธิภาพวิธีหนึ่ง ก็คือ เลือกลงโฆษณาเฉพาะในช่วงวันเสาร์อาทิตย์ เท่านั้น และนัดเปิดบ้านให้ลูกค้าดูเฉพาะในช่วงบ่ายโมงถึงห้าโมงเย็นวันอาทิตย์ กลยุทธ์นี้นอกจากจะช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายแล้ว ยังเป็นการบริหารเวลามีประสิทธิภาพด้วย

ขั้นตอนที่ 7 ทำการขายบ้าน

ในวันที่นัดลูกค้าเพื่อเปิดให้ดูบ้าน เทคนิคการปิดการขายที่มีประสิทธิภาพอันหนึ่ง ก็คือจัดทำสรุปสาระสำคัญของบ้านที่ขาย ในกระดาษแผ่นเดียว แจกให้กับลูกค้าที่มาดูบ้านทุกราย เพื่อเป็นการเน้น และตอกย้ำจุดน่าสนใจของบ้านให้กับลูกค้า ขอให้ระลึกไว้เสมอว่าช่วงบ่ายวันอาทิตย์เป็นช่วงเวลาทองในการทำธุรกิจของท่าน ดังนั้นจึงมีความจำเป็นต้องบริหารเวลาให้มีประสิทธิภาพมากที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ และจงอย่าเสียเวลากับเรื่องไม่เป็นเรื่อง ที่ไม่เกี่ยวข้องกับการขายบ้านเป็นอันขาดโปรดระลึกไว้เสมอว่า การขายบ้านด้วยตัวเอง หากทำได้แล้ว นอกจากจะช่วยให้ได้เงินจากการขายอย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วยแล้ว ตัวท่านเองยังได้รับความภาคภูมิใจเป็นของแถมอีกต่างหาก ท้ายนี้ขอให้ผู้อ่านโชคดีในการขายบ้านของท่านนะคะ

อ่านต่อในเรื่อง "เทคนิคขายบ้านขายที่ดินอย่างไรให้ทันใจและได้ราคา"

การเลือกที่ดินสร้างบ้านให้ถูกหลักฮวงจุ้ย

“การสร้างบ้านสักหลัง ต้องดูอะไรบ้าง”
       ”นี่เป็นคำถามเบสิค ที่ผมมักจะถูกถามอยู่เสมอ ปัจจัยแรกที่ควรจะนึกถึงก็คือ “ที่ดิน” ครับ หลายคนมองข้ามเรื่องนี้ไป มัวแต่ไปคิดแต่เรื่องแบบบ้าน เลือกผังภายในบ้านเสียเป็นส่วนใหญ่ เหตุผลที่ต้องดูที่ดินก่อน ก็เพราะที่ดินเป็นรากฐานหรือพื้นฐานของบ้าน อย่าลืมว่าบ้านสร้างอยู่บนพื้นดิน ถ้าพื้นดินไม่ดีเสียแล้ว ย่อมส่งผลกระทบต่อตัวบ้านทั้งหลังอย่างแน่นอน


    
  วิธีดูที่ดินที่จะสร้างบ้านนั้น ให้พิจารณาตามนี้ครับ
       ”รูปทรงของที่ดิน การพิจารณารูปทรงที่ดินจะสัมพันธ์กับ
       ” การวางตำแหน่งของตัวบ้าน โดยปกติรูปทรงที่ดินมักจะเป็นสี่เหลี่ยมผืนผ้า หรือจตุรัส ซึ่งก็ถือว่าเป็นรูปทรงที่ดีอยู่แล้ว การวางตำแหน่งบ้านสามารถทำได้ง่าย แต่ถ้าที่ดินเป็นรูปทรงอื่น เช่น สามเหลี่ยม สี่เหลี่ยมคางหมู รูปตัวแอล หรือรูปทรงอื่นๆที่ไม่ใช่สี่เหลี่ยมปกติ การวางตำแหน่งบ้านลงบนที่ดินจะต้องพิจารณากันให้ดีล่ะครับ
       ”ที่ดินรูปสามเหลี่ยม (ชายธง) การวางตำแหน่งบ้านจะทำได้ยากมาก เพราะมีเหลี่ยมมุมทั้งสามด้าน ตามหลักจะให้วางตัวบ้านได้เพียงด้านที่เป็นฐานของสามเหลี่ยมเท่านั้น ด้านที่เฉียงจะห้ามวาง เพราะถือว่า หลังบ้านไม่มั่นคง

  ที่ดินรูปตัวแอล ก็ให้เลือกวางตัวบ้านที่ฐานตัวแอลเช่นเดียวกัน เพราะส่วนฐานจะกว้าง ส่วนด้านแคบก็กำหนดให้เป็นทางเข้าบ้านแทน

  ที่ดินรูปสี่เหลี่ยมคางหมู ในทางฮวงจุ้ยกำหนดว่า ห้ามวางตัวบ้านด้านเฉียงของที่ดิน ความหมายก็จะคล้ายกับที่ดินรูปสามเหลี่ยม การวางตัวบ้าน จึงต้องเลือกด้านที่ตรงเป็นหลัก

การปรับระดับพื้นที่ดิน  การปรับสภาพภายในของที่ดินที่จะสร้างบ้านนั้น ถ้าที่ดินมีความกว้างมากพอ ในทางฮวงจุ้ยจะแนะนำให้ปรับพื้นที่ดินให้มีลักษณะเป็นเนิน
        แล้วสร้างบ้านบนเนิน บ้านจะดูโดดเด่น มีสง่า ถูกลักษณะชัยภูมิที่เป็นเลิศ
        แต่มีข้อสังเกตอยู่อย่าง หนึ่งคือ การปรับระดับพื้นจะต้องไล่ระดับที่ดูแล้ว ไม่รู้สึกว่าแตกต่างกันมาก ไม่สูงชันจนเกินไป ไม่เป็นลักษณะขั้นบันได พูดง่ายๆ เวลาเดินเข้าบ้านหรือขับรถ จะต้องราบรื่น ไม่รู้สึกสะดุด ก็ถือว่าใช้ได้ครับ
ที่ดินกับขนาดบ้านต้องสมดุล การจะสร้างบ้านหลังใหญ่แค่ไหนนั้น ต้องดูขนาดของพื้นที่ดินเป็นสำคัญครับ ประเภทสร้างบ้านเต็มพื้นที่ดิน ถือว่าฮวงจุ้ยเสีย เพราะสัดส่วนระหว่างหยิน-หยางไม่สมดุล ไม่มีที่ว่างให้หายใจกันเลยครับ
        สัดส่วนที่เหมาะสม ในทางฮวงจุ้ยระบุเอาไว้ว่า ให้เหลือที่ว่างที่เป็นที่ดินครึ่งต่อครึ่งเลยทีเดียว เช่น มีที่ดิน 100 ตร.วา ให้เป็นตัวบ้านได้ 50 อีก 50 เป็นที่ดินว่างทำเป็นสนาม กรณีกลับกัน ถ้าเหลือที่ดินมากเกินไป ก็ไม่สมดุลเช่นเดียวกัน เช่น ที่ดิน 1 ไร่ ขนาดของบ้านแค่ 50 ตร.วา วิธีแก้ไขในกรณีนี้ไม่ยาก เพียงแต่ทำพื้นที่ที่เหลือจัดทำเป็นสวนหย่อม สวนผลไม้ สวนครัว หรือบางบ้านอาจทำเป็นสวนน้ำก็ได้

ห้ามปล่อยพื้นที่ทิ้งไว้เฉยๆ เพราะจะก่อสภาพหยินที่นิ่งตาย จะทำให้ฮวงจุ้ยเสีย การทำเป็นสวนก็เพื่อให้เกิดกิจกรรม สร้างสภาพที่เคลื่อนไหว ให้คนในบ้านได้มีโอกาสเดินไปบริเวณนั้น ไปดูแลเอาใจใส่ ที่ดินที่นิ่งก็จะไม่รกร้างว่างเปล่า
        เห็นมั้ยครับ แค่เรื่องที่ดินที่จะสร้างบ้านเรื่องเดียว ก็ต้องพิจารณากันมากพอดู การจะเลือกที่ดินให้ได้ตามหลักของฮวงจุ้ยนั้น ไม่ใช่ง่ายเลย แต่ก็ไม่ถึงกับยากเย็นแสนเข็ญหรอกครับ เพียงแต่รู้จักเลือกตั้งแต่แรกก็สามารถวางแผนสร้างบ้านให้เหมาะกับที่ดินได้ แล้วครับ

อ่านต่อในเรื่อง "การเลือกที่ดินสร้างบ้านให้ถูกหลักฮวงจุ้ย"

การถมดิน หรือ ถมที่ดินควรทำอย่างไร ?

ระดับดินที่เหมาะสม ก่อนที่จะทำการสร้างบ้าน หรือสิ่งก่อสร้างใดๆ เจ้าของเทบทุกรายจะต้องเกิดคำถามว่าระดับดินของบ้านหรือโครงการนั้นจะเอาสูงแค่ไหนการที่จะตอบปัญหาข้อนี้ควรจะดูปัจจัยต่างๆอย่างเช่น

 
บริเวณพื้นที่นั้น มีน้ำท่วมหรือเปล่า ท่วมสูงแค่ไหน อาจจะต้องสอบถามจากผู้คนแถวๆนั้น หรือถ้าสามารถดูร่องรอยน้ำท่วมที่อยู่ตามสิ่งก่อสร้างต่างๆได้ก็ยิ่งดีค่ะ  

ระดับท่อระบายน้ำและบ่อพักสูงแต่ไหน ระดับน้ำในระบบท่อระบายน้ำในพื้นที่นั้นอยู่ที่ระดับไหน สามารถสอบถามได้จากหน่วยงานราชการที่รับผิดชอบอยู่ หากระดับที่คุณต้องการถมอยู่ค่อนข้างสูงก็ไม่เป็นไรจะไม่มีปัญหาเรื่องการ ระบายน้ำ แต่ถ้าระดับของคุณค่อนข้างต่ำกว่าพื้นที่ข้างเคียง(ไม่ควร แต่จะด้วยเหตุจำเป็นใดๆก็ตาม) ควรจะเชคตัวนี้ด้วยค่ะเพื่อให้แน่ใจว่าน้ำในบ้านเราสามารถระบายออกสู่ระบบ ระบายน้ำสาธารณะได้

ระดับถนนหน้าบ้าน และระดับดินพื้นที่ข้างเคียง ปัจจุบันมีการถมยกระดับถนนกันมาก แข่งกันถมทั้งถนน ทั้งเพื่อนบ้าน ถ้าสามารถให้ระดับดินของเราใกล้เคียงกับพื้นที่รอบๆก็น่าจะดีค่ะทั้งในแง่ความปลอดภัยของโครงสร้างรั้ว การระบายน้ำ ฯลฯ
การกำหนดระดับดินถมควรดูปัจจัยรอบๆด้าน ถมสูงหน่อยได้เปรียบ แต่ค่าถมและค่ากำแพงกันดินจะแพงขึ้นตามระดับค่ะ

ทำไมต้องใช้ลูกรัง ?
ดินลูกรังสามารถบดอัดได้ดี เมื่อบดอัดแล้วจะแน่นแข็ง เหมาะแก่การถมเพื่อทำผิวถนนคอนกรีต แต่ไม่เหมาะที่จะใช้ทำสวน ในการถมที่ปลูกบ้านอาจจะแบ่งโซนเป็นดินลูกรังเฉพาะส่วนถนนก็ได้ค่ะ  

ถมดินก่อสร้างบ้าน หรือ ถมทีหลังก็ดี การถมดินก่อนสร้างบ้านเครื่องจักรจะทำงานได้ง่าย อีกทั้งดินที่ถมทิ้งไว้จะยุบตัวไปบางส่วนขณะทำการก่อสร้าง เมื่อท่านสร้างบ้านเสร็จแล้วค่อยปรับระดับหน้าดิน และบดอัดดินทำถนนอีกครั้ง ดินจะยุบตัวอีกหลังจากนั้นไม่มากแล้วค่ะ 

ถมดินอย่างไรไม่ให้ทรุด (สำหรับดินบริเวณทั่วไป หรือ จัดสวน) ?
เรื่องการทรุดตัวของดินเกิดจากหลายสาเหตุคือ

1. ดิน ที่นำมาถมที่ดินเมื่อถูกขุดและขนย้ายแล้วนำมาถม เนื่อดินจะไม่แน่นมีโพรงอยู่ข้างใน เมื่อถมทิ้งไว้สักหลายๆเดือนดินจะค่อยๆยุบตัวโดยที่โพรงอากาศข้างในจะถูก น้ำหนักดินกดเอาเนื้อดินเข้ามาแทนที่ ทางแก้ ใช้รถแบคโฮ รถบรรทุกดินหรือรถแทรกเตอร์ วิ่งบดไปบดมาเป็นชั้นๆละ 30-50 เซนติเมตร จะทำให้โพรงเหล่านี้ยุบลงไปได้มาก กรณีของถนนต้องใช้เสปกสำหรับทำถนนซึ่งยุ่งยากทีเดียว ดินเดิมเมื่อถูกน้ำหนักดินถมที่ดินกดลงมาก็จะยุบตัว ยุบมากยุบน้อยขึ้นอยู่กับสภาพดินเดิมว่ามีความแน่นเพียงใด เช่นดินเดิมที่เคยใช้เป็นลานจอดรถมานานและมีรถเข้าออกจอดอยู่เสมอก็จะทรุด น้อย ดินเดิมที่เป็นท้องนาหรือที่ต่ำขังน้ำดินอุ้มน้ำไว้มากจะทรุดตัวมาก ไม่มีทางแก้ค่ะ ดินจะทรุดไปตามธรรมชาติ แต่ไม่นานอาการนี้จะหยุดไปเอง
2. ดิน ทรุดจากการสูบน้ำบาดาลในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล อันนี้ก็ไม่มีทางแก้เช่นกัน ต้องทรุดลงไปเรื่อยๆอยู่แล้ว อาการนี้ไม่หยุด (ยกเว้นจะหยุดสูบน้ำบาดาลอาการก็จะค่อยๆช้าลง)
3. อินทรีย์ วัตถุผิวดิน เช่นบริเวณน้ำขังจะมีขี้เลนซึ่งเป็นอินทรีย์วัตถถุจากการเน่าเปื่อยของพืช น้ำ รวมทั้งซากต้นไม้ต่างๆด้วย เมื่อถมดินกลบไปแล้วจะค่อยๆย่อยสลายยุบตัวแล้วดินถมที่อยู่ข้างบนก็จะยุบตัว ตามลงมา ทางแก้ กรณีเป็นที่น้ำขัง ถ้ามีขี้เลนเหลวๆ รวมทั้งพืชน้ำต่างๆ ให้ลอกออกก่อน ถ้าเป็นที่แห้งให้ถางพืชต่างๆรวมทั้งขุดตอไม้ใหญ่ออกด้วย หรืออาจใช้วิธีจุดไฟเผาก็ได้ถ้าสามารถควบคุมการลุกลามของไฟได้ ดินถมบริเวณใดไม่ได้มีการลอกเลน หรือบริเวณที่มีอินทรีย์วัตถุออกอยู่มากเอาออกไม่หมด ก็จะยุบเป็นหลุมๆ

หาก มีการคุมงานรับเหมาถมดินที่ดี ตามวิธีในข้อ 1 และข้อ 4 แล้วดินที่ถมที่ดินจะไม่ยุบมาก ไม่ต้องมาปรับระดับที่หลังอีกที (หรือปรับไม่มาก) ค่ะ
ในการพิจารณาว่า ต้องมีการบดอัด หรือมาตราการป้องกันดีแค่ไหนขึ้นอยู่กับว่าเราต้องใช้พื้นที่บริเวณนั้น อย่างไร เช่นถ้าใช้เป็นถนนคอนกรีตจะต้องมีการบดอัด และกำจัดเศษวัชพืชอย่างดี เนื่องจากการทรุดตัวของดินต่างกันเล็กน้อยก็อาจทำให้ผิวถนนแตกร้าวได้ แต่ถ้าใช้เป็นพื้นที่จัดสวนนั้นเราสามารถปรับระดับดินภายหลังจากที่ทิ้งให้ ดินยุบตัวไปสักปีสองปีแล้ว แต่ก็ควรจะบดอัดบ้างเหมือนกันถ้าเราต้องการสวนที่สวยเรียบในปีแรกๆค่ะ  

ระวังรั้วเอียงด้วยนะจ๊ะ
ธรรมชาติดินนั้นมันไม่ใช่เพียงอยู่นิ่งๆเท่านั้น แต่มันจะมีแรงดันทางด้านข้างด้วย ดินที่ระดับเท่ากันต่างคนต่างดันกันเองกับเพื่อนๆรอบตัวมัน ก็ไม่เป็นไร แต่ดินต่างระดับความสูงที่ถูกกั้นไว้ด้วยกำแพงรั้วนั้น ดินที่สูงกว่าจะมีแรงดันมากกว่าผลักออกไปทางดินที่ต่ำกว่า แรงนี้เองที่กำแพงรั้วจะต้องรับไว้ คุณจึงเอากำแพงรั้วแบบธรรมดามาใช้เป็นกันดินที่ต่างระดับมากๆไม่ได้ค่ะ โครงสร้างกำแพงรั้วต้องออกแบบให้รับแรงดันดินได้โดยไม่เอียง 

ถมดินอย่างไรไม่ให้โดนโก่งราคา
ในการถมดินสำหรับเจ้าของงานนั้นไม่แนะนำให้จ้างรถดินขน และจ้างรถบดเข้ามาเองค่ะ เนื่องจากถ้าไม่คุ้นเคยกับงานแล้วอาจจะโดนโกงได้ง่าย ควรจะจ้างผู้รับเหมาถมดินให้จัดการให้เสร็จ แล้วทีนี้การติดต่อกับผู้รับเหมาถมดิน เราจะรู้ได้อย่างไรว่าราคาควรจะเป็นเท่าไหร่ ตกลงกันตรงไหน

1. เริ่ม ที่การคิดปริมาณดิน ก็คือ กว้างคูณยาวคูณสูง หรือพื้นที่คูณความสูงนั่นเอง ในกรณีที่พื้นที่เดิมไม่สม่ำเสมออาจจะต้องเฉลี่ยระดับ กรณีพื้นที่กว้างๆ มูลค่างานมาก ควรจะจ้างช่างสำรวจหาระดับดินในตำแหน่งต่างๆ แล้วคำณวณปริมาณดินออกมา
2. ราคาต่อหน่วย เมื่อทราบปริมาณดินที่ต้องการแล้วคูณด้วยราคาต่อหน่วยก็จะเป็นราคารวม ราคาต่อหน่วยนี้ต้องสูงกว่าราคาดินจากรถขนดิน เนื้องจากเวลานำดินมาบดอัดแล้วปริมาตรจะยุบตัวลงไป และผู้รับเหมาต้องบวกค่าดำเนินการ กำไรต่างๆด้วย ให้ลองเชคราคาดูกับผู้รับเหมาหลายๆราย ก็จะทำให้เราทราบราคาตลาดค่ะ
3. ข้อ กำหนดในการทำงาน เช่นต้องลอกเลนหรือไม่(น่าจะลอกนะค่ะ) บดอัดทุก 30 ซม หรือ 50 ซม. ซึ่งจะคุมเข้มแค่ไหนขึ้นอยู่กับจุดประสงค์การใช้งานพื้นที่ เช่นพื้นที่ถมทิ้งไว้เฉยๆ หรือใช้จัดสวน ก็ควรมีการบดอัดบ้าง แต่ถ้าเป็นถนนต้องมีการบดอัดและควบคุมคุณภาพอย่างดีไม่งั้นถนนจะแตกร้าวได้ ค่ะ
4. ตอนทำงานควรไปดูบ่อยๆด้วยค่ะ ผู้รับเหมาจะได้ทำตามที่ได้ตกลงกัน
5. ก่อน เริ่มทำการถม ควรมีการทำระดับอ้างอิงไว้เพื่อตรวจสอบ เช่นการพ่นสี ตอกตะปูกำหนดระดับไว้ตามเสาไฟฟ้า หรือสิ่งก่อสร้างข้างเคียงที่มีลักษณะถาวร ไม่เคลื่อนย้าย เมื่อผู้รับเหมาจะส่งมอบงานจะได้ทำการตรวจสอบได้ค่ะ

นอกจากนั้น ราคาที่ดินยังขึ้นอยู่กับอีกหลายปัจจัยเช่น
1. ระยะทาง ระหว่างบ่อดินที่เราซื้อดินมากับสถานที่ก่อสร้าง(ราคาค่าขนส่ง)
2. ชนิดของดิน ดูจากความลึกของดินที่ขุดขึ้นมา หน้าดิน 0-0.50 ม.บางที่ก็ถึง1.00 ม. จะแพงที่สุด เหมาะสำหรับการปลูกต้นไม้(ดินจะมีสีดำ) ลึกกว่านี้ลงไปราคาจะถูกลง เพราะแร่ธาตุในดินจะน้อย ถมที่ดีแต่ไม่เหมาะจะปลูกต้นไม้แล้ว(ดินออกสีน้ำตาลๆ มีทรายปน) แต่ถ้าลึกลงไปมากๆ จนดินออกเป็นสีขาวๆ จะปลูกอะไรไม่ขึ้นเลย แต่นำมาใช้ถมได้ดีมาก ราคาถูกที่สุด
3. ลักษณะการถมดิน ถ้าใช้รถตัก-ตักดินแล้วเอามากองๆ ไว้ ดินจะดูเต็มเร็วแต่จะหลวมมาก และจะทรุดตัวในภายหลังอย่างมากด้วย ( ถ้าเป็นงานเหมา-ต้องระวังเรื่องนี้มากๆ ต้องมีคนคอยดูที่หน้างาน ) ถ้าถมในลักษณะ ถมแล้วใช้รถบรรทุกถอยทับ ดินจะแน่นขึ้น จะได้ดินปริมาณมาก(แต่ผู้รับเหมาไม่ชอบ และดินต้องเป็นดินแห้ง) มีถมลักษณะอื่นอีกหรือเปล่าผมไม่แน่ใจค่ะ แล้วแต่เทคนิคของผู้รับเหมาด้วย
4. การขนส่ง จะใช้รถบรรทุกเป็นส่วนมาก ความกว้างของกะบะรถ10 ล้อ ประมาณ 2.5 x 6 ม. ความสูง-ส่วนมากเค้านับกันเป็น"ไม้" เช่น ไม้ 1 , ไม้ 2 อะไรทำนองนี้ "ไม้" คือ ไม้ที่เป็นซี่วางตามนอนด้านข้างกะบะ นับจากล่างขึ้นบน รถแต่ละคันความสูงจากท้องกะบะถึงซี่ไม้จะไม่เท่ากันค่ะ รถบางคันท้องลึก บางคันท้องตื้น ถ้าคิดปริมาตร 2.5 x 6 x สูงซัก1.2 ม. จะได้ 18 ลบ.ม. แต่ส่วนใหญ่ งานดินจะคิดค่าความโปร่งที่ 50% แสดงว่าเราได้ดินจริงๆ แค่ 9 ลบ.ม.
5. เวลาในการถม ก็ขึ้นอยู่กับระยะทาง ที่ดินจะเดินทางมาจากบ่อดิน และจำนวนรถที่ใช้ขนส่ง ถ้าใช้รถหลายคันวันนึงก็ขนได้หลายเที่ยว(อันนี้ก็แล้วแต่ความเหมาะสม เพราะระหว่างทางผู้รับเหมาอาจต้องจ่ายค่าความสะดวกในการผ่านทางบ้าง)
6. ส่วนการบดอัด ก็แล้วแต่ตกลงว่า จะถมอย่างเดียว หรือบดอัดด้วย
7. ราคาดิน จริงๆ แล้วสามารถต่อลองกันได้ค่ะ ขึ้นอยู่กับความพอใจของทั้งสองฝ่าย

อ่านต่อในเรื่อง "การถมดิน หรือ ถมที่ดินควรทำอย่างไร ?"

การเลือกที่ดินเปล่าให้ถูกหลักฮวงจุ้ย

การเลือกซื้อ“ที่ดินเปล่า” นั้น จำเป็นต้องได้รับการเลือกให้ถูกหลักฮวงจุ้ยตั้งแต่เริ่มต้นเลยหรือไม่ ซึ่งโดยส่วนใหญ่จะเข้าใจว่าการเลือกที่ดินเปล่านั้นไม่จำเป็นต้องดูฮวงจุ้ย คิดว่าการดูฮวงจุ้ยนั้นจะเริ่มเมื่อตอนที่เริ่มมีสิ่งปลูกสร้าง เช่น บ้านพักอาศัย สำนักงาน หรือ โรงงาน ขึ้นมาก่อน ซึ่งก็ถือว่าเป็นแนวคิดที่ถูกต้องในระดับหนึ่ง อย่างไรก็ตามการที่เราเริ่มพิจารณาปัจจัยของฮวงจุ้ยตั้งแต่การเริ่มเลือก ซื้อที่ดินเปล่านั้น ก็เหมือนกับการที่เราคิดอยากจะมีบุตรแล้วเริ่มปรึกษาแพทย์ตั้งแต่ก่อนเริ่ม ตั้งครรภ์ เพื่อที่จะเตรียมตัวทุกอย่างให้พร้อมก่อนการมีบุตร เพื่อให้เราได้บุตรที่มีสุขภาพที่ดี

หากเราสามารถเลือกที่ดินเปล่าที่ถูกหลักฮวงจุ้ยได้ตั้งแต่ต้นการที่ เราจะเริ่มสร้างสิ่งปลูกสร้างให้ถูกต้องตามหลักฮวงจุ้ยนั้นก็จะเป็นไปได้ อย่างสอดคล้องกับหลักการทางสถาปัตยกรรมและวิศวกรรม เป็นที่มาของความเจริญรุ่งเรืองของเจ้าของบ้านและสมาชิกภายในครอบครัวนั่น เอง เพราะการเลือกที่ดินให้ถูกต้องตามหลักฮวงจุ้ยนั้นซินแสจะให้ความสำคัญทั้ง เรื่องศาสตร์ฮวงจุ้ยในเชิงชัยภูมิ (Landform Feng Shui Theory) และ ศาสตร์ฮวงจุ้ยในเชิงองศาทิศทาง (Compass Feng Shui Thery) เพื่อให้ที่ดินของเราสามารถรับและสะสมกระแสพลังงานชี่ (Qi) ได้อย่างพอเพียงและมีทิศทางของที่ดินที่เป็นทิศทางที่เสริมกับดวงชะตาของ เจ้าของที่ดินตามการดูดวงในระบบโป๊ยหยี่ซี้เถียว (Four Pillars) นั่งเอง โดยผมสามารถกล่าวถึงหลักการในการเลือกที่ดินเปล่าที่ดีตามหลักฮวงจุ้ยได้ดัง นี้ครับ

1.ลักษณะของที่ดินเป็นรูปทรงที่สามารถกักเก็บกระแสพลังงานได้  เนื่องจากฮวงจุ้ยนั้นเป็นเรื่องของการบริหารกระแสพลังงานตามธรรมชาติ หากลักษณะที่ดินนั้นไม่สามารถเปิดให้กระแสพลังงานนั้นหลากเข้าไปได้สะดวก หรือหากกระแสนั้นหลากเข้าไปได้ แต่ไม่สามารถกักเก็บได้ก็ยังไม่อ่านว่าเป็นลักษณะของฮวงจุ้ยที่ดีอยู่ดี โดยรูปทรงของที่ดินเบื้องต้นนั้น หากเป็นที่ดินที่เป็นรูปทรงสี่เหลี่ยมไม่ว่าจะเป็นจัตุรัสหรือผืนผ้าที่ด้าน หน้าของที่ดินนั้นไม่แคบจนเกินไป ถือว่าเป็นรูปทรงของที่ดินที่ใช้งานได้ เพราะหากที่ดินหน้าแคบเกินไปก็จะไม่สามารถเปิดรับกระแสพลังงานจากด้าน หน้าที่ดินได้

และหากเป็นไปได้การที่หน้ากว้างที่ดินด้านหน้านั้นกว้างน้อยกว่าหน้ากว้าง ที่ดินด้านหลังเล็กน้อยนั้นก็ถือว่าเป็นรูปแบบที่ช่วยในการสะสมกระแสพลังงาน ให้ไม่สามารถออกไปไหลได้เช่นเดียวกัน อย่างไรก็ตามสำหรับในเรื่องของหน้ากว้างที่ดินที่เรามักพูดกันกว่า “หน้าแคบ หลงกว้าง” นั้นก็ยังไม่ถือว่าเป็นสิ่งที่จำเป็นมาก เพราะเรายังสามารถใช้การออกแบบชัยภูมิที่ดินร่วมไปได้ด้วย
2. ที่ดินต้องไม่เป็นระดับที่สูงเกินไปเมื่อเทียบกับพื้นที่ดินข้างเคียง  เนื่องจากกระแสอากาศไหลรวมลงสู่ที่ต่ำตามกฎของนิวตัน (Newton Gravity Law) ดังนั้นหากที่ดินของเรามีระดับที่ต่ำเมื่อเทียบกับที่ดินข้างเคียง ก็หมายถึงว่าที่ดินของเราสามารถสะสมกระแสอากาศได้มากกว่าผู้อื่น หากเราสามารถเลือกทิศทางของที่ดินให้เป็นทิศทางที่รับกระแสโชค ก็จะเป็นที่มาของความเจริญรุ่งเรืองและมั่งคั่งในระยะยาวได้

หรือให้เราลองสังเกตุแผนที่ดาวเทียวของประเทศไทยได้ว่ากรุงเทพฯนั้นถือเป็น จังหวัดหนึ่งที่มีระดับที่ดินค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับจังหวัดอื่นๆในประเทศ จึงสามารถทำให้สะสมกระแสอากาศได้มากกว่าจังหวัดอื่นๆ ยิ่งประกอบเข้ากับการที่มี “มังกรน้ำ” ของแม่น้ำพระยา เป็นจุดที่จ่ายกระแสให้อย่างต่อเนื่องยิ่งเป็นเหตุที่ทำให้ถือว่าเป็น จังหวัดที่มีชัยภูมิที่ดีมากขึ้นไปอีก
3. มีจุดจ่ายกระแสพลังงานไม่ว่าจะเป็นมังกรภูเขามังกรน้ำ และ มังกรที่ราบได้  เพราะถึงหากว่าที่ดินมีรูปทรงที่ดีสามารถสะสมกระแสได้ แต่ไม่มีจุดจ่ายกระแสพลังงานได้ก็ยังไม่อ่านว่าเป็นที่ดินที่มีชัยภูมิในทาง ฮวงจุ้ยที่ดีพอ ลักษณะของสายน้ำที่ลากผ่านหน้าที่ดินซึ่งในปัจจุบันนี้ซินแสจะมองว่าเป็นถนน หรือแนวเขาที่จ่ายกระแสมาที่ที่ดินของเราหรือในปัจจุบันได้แก่อาคารข้าง เคียง หรือแม้กระทั่งแอ่งน้ำ แนว Slope ของถนนหรือที่ดิน หรือ ช่องลมของอาคารตรงข้ามที่ดิน ล้วนแล้วแต่เป็นสิ่งที่สำคัญมาก โดยในข้อนี้ท่านต้องได้รับคำปรึกษาจากซินแสที่มีประสบการณ์ครับ เพราะหากท่านสามารถเลือกแนวกระแสพลังงานที่เหมาะสมกับลักษณะที่ดินของท่าน ได้ยิ่งมากเท่าไร ก็ยิ่งเป็นที่มาของความเจริญรุ่งเรืองครับ

ท้ายที่สุดนั้นท่านต้องเลือกองศาทิศทางของที่ดินให้เข้า กับดวงชะตาของเจ้าของที่ดินและสมาชิกภายในครอบครัว เนื่องจากใน ปี เดือน วัน ยาม ที่เราเกิดมานั้นเราจะประจุพลังงานที่แตกต่างกันไป ซึ่งเป็นผลให้ดวงชะตาของแต่ละบุคคลนั้นแตกต่างกัน เป็นที่มาของความเจริญรุ่งเรืองที่แตกต่างกันของแต่ละบุคคล หากซินแสนั้นมีประสบการณ์มากเพียงพอ ก็จะสามารถหาได้ว่าดวงชะตาของแต่ละบุคคลนั้นมา “ธาตุ” ที่ชอบเป็นธาตุอะไร ก็จะหาทิศทางของที่ดินให้เป็นทิศทางของธาตุที่เจ้าบ้านและสมาชิกในครอบครัว นั้นชอบด้วย เมื่อครอบครัวนั้นได้เข้าอยู่ก็จะรับกระแสพลังงานที่ตัวเองขาดไป เข้าไปเติมเต็มดวงชะตาเป็นที่มาของความเจริญรุ่งเรืองได้ครับ

อ่านต่อในเรื่อง "การเลือกที่ดินเปล่าให้ถูกหลักฮวงจุ้ย"